博客

加拿大移民历史悠久，原住民在这片土地上生息了数千年，直到16世纪，欧洲人踏上这片土地，成为加拿大最早的移民。在过去50年中，来自欧洲的新移民的比例有所下降，亚洲已成为新移民的首要来源地。

根据郭蕾地产了解的最新人口普查数据（2021年），加拿大的移民人数超过830万人，占总人口的近1/4。去年加拿大人口增长首次超过100万，总人口增长2.7%，为1957年以来的最快增速。在联邦政府加速引进劳动力满足本国需求的同时，加拿大的住房和医疗也面临空前的压力，对联邦移民政策的质疑声也层出不穷。

Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。报告指：“居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。”

尽管如此，据globalnews报道，Desjardins经济研究发布的一份最新报告为加拿大欢迎更多新移民提供了支持。Desjardins 加拿大经济高级总监Randall Bartlett表示：“关于加拿大移民水平的讨论很多集中在对加拿大房地产市场的直接影响。我想说的就是提供一些更广泛的经济背景，来解释为什么移民对加拿大很重要。”

报告认为，移民对于加拿大的长期经济成功至关重要，但也可能带来短期挑战。

平衡人口老龄化要靠移民

近年来加拿大劳动力人口的年龄结构变化，导致就业市场出现劳动力大量短缺的现象，这成为“抢人”背后的关键推手。

加拿大的劳动力人口主要由15岁（学生可以打工）至64岁的人口组成。目前这部分人占总人口的比例为64.8%，与美国的数据接近，高于其他发达国家，比如日本的比例低于60%，这是加拿大的一个相对优势。

但加拿大的劳动力人口结构已开始失衡。最新统计数据显示，在这些劳动力人口中，约21.8%处于55岁至64岁区间，这个比例是加拿大人口普查史上的最高水平。这些接近退休年龄的人口数量，超过刚进入劳动力市场的年轻人（15岁至24岁区间内）数量。2021年，前者与后者的比例为100∶81；而1966年，这一比例为100∶200。

出生于1946年至1965年的“婴儿潮一代”正在老去，最年轻的今年也58岁了。这将进一步推动人口老龄化，带来前所未有的退休潮。到2030年，随着最后一批“婴儿潮一代”年满65岁退出劳动力市场，15岁至64岁的劳动力人口占加拿大总人口的比例将持续下降，即使有移民补充，2051年这一比例仍可能降至60%以下。

因此，除“婴儿潮一代”影响劳动力人口结构外，低生育率、晚育和预期寿命延长也改变着加拿大的整体人口结构。2016年到2021年，该国65岁及以上人口增长了18.3%，达到700万，接近总人口的20%，高于2016年的16.9%。而15岁以下儿童数量只有600万。

自2001年以来，加拿大85岁及以上高龄老人人数翻了一番，2021达到86.1万。据人口预测，到2046年这一数字可能会增加3倍。

如果该国的生育率在未来几年继续下降，加拿大可能会加入生育率“最低”的国家。一个重要的指标是老年人口抚养比（old‐age dependency ratio，OADR），即65岁及以上人口与劳动年龄（15至64岁的）人口的比率。人口老龄化会给经济活动带来压力，同时推高医疗保健成本。

持续的劳动力需求表明，现在的永久和非永久居民的接纳速度可能是合理的。

根据联邦最新的财政可持续发展报告，预计2020至2040年间，省级政府人均医疗保健支出将增加近一倍，最终达到每人每年1万加元。这一增幅远远超出了同期消费者价格指数的预期增幅，可能需要增加收入和/或减少其他优先事项的支出，才能避免靠举债来应对这一不断上升的成本。增加工作年龄人口可以抵消老龄化的影响，也可以使生活水平不断提高，同时确保公共财政的可持续性。

正如Bartlett所言：“我们需要相对较高的移民率，来抵消老龄化对经济的影响，以便能够支付加拿大老年人所需的医疗保健费用。”

经济类移民助力GDP增长

Desjardins的报告还发现，如果新移民能成功找到工作，加拿大增加移民的计划可能会提高人均国内生产总值。人均国内生产总值是一个国家的经济规模除以其人口。许多人认为它比 GDP 总体数据更能衡量一个国家的生活水平。

专家认为，新移民更带来了消费。每年40多万新移民的到来，从衣食住行到柴米油盐，都是烟火气息的现实体现。新移民的新增消费，特别是刚性消费部分，相对于本地家庭的谨慎消费，正好是个补充，有利于经济。

大数据也证实了这一问题：自2010年以来，移民工人占加拿大劳动力增长总数的84%，但只占高技能和中等技能劳动力增长的55%。

新移民在运输和仓储、专业服务以及住宿和食品服务方面的劳动力占比增长最快。2021年，新移民占总就业劳动力的8%，但其在住宿和食品服务部门占13%，在专业服务部门占11%，在制造业和运输部门占10%。

新移民比在加拿大出生的人更有可能就业，经济类移民的表现尤其优于典型的加拿大人。根据加拿大统计局的数据，2018年，落地加拿大一年的经济类移民主申请人工资中位数就超过了加拿大人。

对此，Bartlett认为，“我们正在引进非常有才华的人才。”他们能够找到工作并“很快挣到超过加拿大平均水平的收入”。因为它不仅意味着经济类移民（加拿大最大的移民群体）更有可能就业，而且他们较高的实际工资表明他们作为一个群体也可以提高生产力。因此，就其对潜在国内生产总值的贡献而言，他们似乎超出了其应有的水平。

住房是增加移民计划的主要障碍

总的来说，更多的移民将有助于提高实际人均国内生产总值，进而提高长期的生活水平和收入。但鉴于各类住房的负担能力迅速下降，目前的移民步伐是否可持续尚不清楚。其中一个主要障碍是住房。

Desjardins今年早些时候的一项研究发现，加拿大的新屋开工量每年需要增加10万套，才能抵消永久居民数量增加带来的价格上涨压力。新移民的涌入已经对房地产市场产生了影响，尽管利率处于几十年来的最高水平，但今年房地产市场仍出现反弹。

BMO最近的一项分析发现，人口每增长1%，房价通常会上涨3%。

在上次利率决定中，加拿大央行将人口增长对房价的影响列为推高通胀的因素之一。该行在新闻发布会上表示：“移民带来的人口强劲增长增加了经济的需求和供给。新移民有助于缓解劳动力短缺的问题，同时也刺激了消费者支出并增加了住房需求。”

Bartlett警告说，创纪录的人口增长导致住房负担能力下降，“加拿大人可能会对移民变得不那么开放、不那么积极。”如果这进一步导致政府采取措施减少移民，“就意味着加拿大人将面临一笔巨额账单，以应对老龄化成本。”

因此，联邦政府需要将加拿大的移民政策与旨在提高各类住房负担能力的方法结合起来，在考虑短期内容纳新移民的能力时还需要听取其他各级政府的意见。各级政府也都有责任建造更多住房。否则，缺乏足够的住房可能会阻碍有才华的工人在加拿大定居，影响潜在的国内生产总值增长，并降低加拿大人对移民的开放程度。

尽管执政党和反对党在移民数量上有政策差异，但加拿大吸收移民、增加人口是不争的事实。无论如何，加拿大统计局对人口已预测到2041年，届时加拿大人口将达到4770万，移民占比34%，而移民或出生在加拿大的移民子女占总人口的52.4%，达到2500万。

郭蕾地产相信，移民在未来几十年仍将是加拿大人口增长的主要驱动力，而房价也将随之水涨船高。

在新移民带动的房地产市场之下，所以不看房怎么能轻易出手？

根据郭蕾地产的近期了解和业内人士的反馈，伴随着加拿大央行多次加息、推高抵押贷款利率，如今市场中对房屋的二级套房需求暴增。

二级套房某网站首席执行官兼创始人 Ken Bekendam 表示，房屋中的二级套房相比之下更容易实现，不仅可以帮助解决加拿大人面临的住房供应问题，还可以为面临高额抵押贷款的房主提供急需的租金收入。Bekendam表示，除了现有房主对于二级套房的需求猛增，还有很多新的购房者、包括首次购房者也更加看重拥有可以带来资金收益的二级套房感兴趣。

何为二级套房（Secondary Suite）？

二级套房是指位于住宅房屋内的独立居住单位，通常是在主要住宅单位（主居住单元）的内部设置的。这种房屋单位通常具备自己的卧室、厨房、浴室和独立的出入口，可以用作独立的居住空间。在某些地区，二级套房也被称为辅助套房（Accessory Suite）、母女套房（Mother-in-law Suite）、地下室套房（Basement Suite）等。这种房屋单位的设立通常是为了满足住房需求，提供额外的居住空间。很多时候，房屋的业主会将二级套房出租给租客，从而获得额外的租金收入。

郭蕾地产友情提示，二级套房在一些地区可能需要符合特定的法规和建筑标准。政府部门可能会规定特定的建筑规范、消防安全标准和租赁规定，以确保居住单位的质量和安全性，并防止未经授权的非法出租。

二级套房的设置对于一些家庭来说是一个经济实惠的选择，既能提供独立的居住空间，又能获得租金收入，有助于减轻住房负担。同时，对于一些租房者来说，选择租用二级套房也可以获得相对较为独立的生活空间和私密性。

为何二级套房需求暴增？

加拿大央行 6 月、7 月连续两次上调关键利率共 50 个基点，人们担心未来加息可能会进一步阻碍许多加拿大人的购房计划。

加拿大抵押贷款住房公司（CMHC）的高级分析师 Anthony Passarelli 表示，较高的抵押贷款利率使购房者更难获得贷款。这就是为什么二级套房成为一个有吸引力的选择，可以使协助完成购房梦想。

Passarelli表示，二级套房不仅给房主带来额外的收入、还帮助房主更容易贷款、买到房子。根据加拿大最大的房地产经纪公司之一 Royal LePage 在 5 月发布的一项调查显示，11% 的加拿大人（440 万人）目前拥有投资房产，其中单户独立住宅最受投资者欢迎。然而，调查发现，浮动利率持有者抵押贷款付款的增加已导致三分之一的投资者考虑出售其一处或多处房产。

根据 CMHC 在 2023 年 4 月发布的加拿大住房报告，去年卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华的二级套房建设量有明显增加。业主的需求促使这类房屋增长，此外，有些大都市放宽了一些相关指导方针，特别是允许后巷屋的政策也是重要原因。

对于房主来说，除了每月的租金收入外，合法的附属住宅还可以增加房产的价值，为家庭成员共同居住提供额外的居住空间，并使其对更多的人口更具吸引力。

相关政策扶植

2023年1月起，加拿大联邦政府推出的建造二级套房（Secondary Suite）的税收抵免政策。具体为，每户家庭家庭可获得二级套房建造或翻新成本费用的15%作为税收抵免，抵免最高为$7,500。但是其他的费用，例如家用电器的购买，家政或其他服务则不符合抵免条件。

只不过对于二级套房的使用也有明确规定，二级套房需是独立的住房单元，包含独立的入口、厨房、卫浴和卧室。该住宅单元是为了65岁以上的年长亲属或身患残疾的成年人而建的。如果是父母为没有残疾的已成年的子女建二级套房，则不具备享受这项多代家庭装修税收抵免（Multi-generational Home Renovation Tax Credit）的资格。非加拿大居民也不能申请。新建的二级套房必须在装修结束后的12个月内有人常住。

除了联邦政府扶持外，各个省对二级套房也有不同的政策扶持。均有不同的贷款优惠，大家可以前往各省官网查看细则。

安省为二级套房计划为每单元提供高达$25,000——$30,000的可免除贷款（Forgivable Loan），这需要符合一定的条件。次要套房项目的申请全年开放,然而资金有限，并按照先到先得的原则向符合条件的申请人提供。

而BC省从明年2024年开始，为房主提供最高$40,000加元的贷款，用于建造可租赁的第二个单位。而且只要房主用低于市场的价格出租该单位至少5年，这一笔贷款就可以被免除！

建二级套房，房主可能会有遇到什么问题？

郭蕾地产友情提示，对于房主来说，建设二级套房，首先需要额外的成本。由于建筑材料和成本的飙升、以及劳动力短缺，使得建设二级套房的成本越来越高。每次加息后，建筑活动也会随之受影响。此外，作为房东，房主可能会遇到一些问题，例如噪音投诉和温度控制方面。因此，二级套房中应保持相对独立的供暖和制冷系统，便于租客和房东单独管控。此外，建设二级套房中还应当增加隔音装置。

总之，增加建设二级套房不仅可以增加房屋数量，也提高了房屋的负担能力。如果您也有兴趣投资这方面的地产，欢迎和我们联系。

在北美，买房找父母借钱，人们都不愿意公开谈论。美国人买房，找父母借钱很常见，如今加拿大一些房价昂贵的城市，找父母借钱也越来越常见。特别是第一次买房的人，物价生活开支飞涨，要筹够首付是一件非常困难的事情。

据郭蕾地产了解，一份新的研究数据表明，对于想要进入房地产市场的加拿大人来说，父母的支持或其他家庭支持比以往任何时候都更加重要。这种向“父母银行”拿钱买房的趋势，似乎已经成为入市的“强制性条件”。许多年轻买房者都迫不及待入市，那么这时候，“爸妈银行”就起着重要作用。Zolo 的调查发现有 47% 的加拿大人从家庭或遗产中获得资金以“增加”他们的首付，另有 24% 的人用伴侣家人的钱支付首付。

另一个有意思的现象是，49% 的 Z 世代会通过Instagram来浏览房产。这与其他几代人不同，例如婴儿潮一代、X一代和千禧一代，他们主要使用房地产列表网站来看房。甚至有1/4受访者甚至表示他们通过 TikTok 浏览房屋。

在买房做决定方面，千禧一代和 Z 世代在知道自己想要什么时“更加果断”。

另一个有趣的现象是购房者对家中重要房间的定义各有不同。30% 的受访者表示客厅或家庭活动室最重要，其次是 20% 的人表示厨房最重要，13% 的人表示卧室。

在买房出价方面，有80%的加拿大购房者会在出Offer时讨价划价。在买房的5大决定因素方面46%取决于房屋地点，40%取决于面积和格局，32%取决于房间的大小，31%取决于房屋类型，28%看车库大小。

但是话说回来，根据Zolo的房地产数据，他们对2022年来自全加拿大的购房者和房地产市场进行了研究，结果发现：向家庭借贷是进入市场的必要条件。

BlueShore Financial总裁兼CEO Chris Catliff对Global News表示，越来越多父母或祖父母帮子女或孙辈买房，他们把这个叫做第二按揭。

父母第二按揭操作是：父母借一部分钱给子女付首付，而不是无偿资助。地产律师可帮这类父母设置第二按揭，即在银行按揭之后的第二按揭。今后子女还贷时，可先还银行贷款，但父母借的钱也是房贷部分，也得还。

毕竟与父母借钱不同于别人，郭蕾地产这个就跟大家探讨一下这其中的利弊和法律问题。

与父母借钱的利与弊

父母借钱给子女买房，有好有坏。好处是，这部分资助可设置成正式的贷款部分，也可当做是父母的礼物。Chris Catliff称，父母将资助部分当做是借款，会有更多控制权，父母不仅在今后急需时能拿回这部分钱，还能确保子女配偶不会分走这部分钱。反之，如将这部分资助当作是无偿给予，子女一旦与配偶分手或离婚，其中一半就有可能被对方分走。设置成父母贷款，就没有这种风险。

不要指望子女定期还款

借钱给子女买房，不要指望子女能像还银行月供一样定期还款。和车贷和学贷一样，子女定期还父母贷款部分，也会影响银行贷款申请。银行和信用社都要求，贷款人债务与收入比控制在一定范围内，以减少拖欠风险。

父母贷款部分如每月还款金额太大，子女还款吃力，银行一般不会批准贷款。尤其是受联邦按揭压力测试监管的大银行，规定更严格。解决办法是采取汽球贷还款办法（又称大额尾付贷款办法，Balloon Loan），即银行贷款还完后或卖房时，再还父母贷款，如此一来，子女日常现金流不会受影响，还银行贷款更轻松。

专家表示，虽说如此，多数大银行还是不接受这种第二按揭，因此首次买房的人，贷款机构选择很有限，也就很难拿到更优惠的贷款利率。

借钱给子女买房有风险

专家还表示，目前安省这种家人第二按揭还是很少见，有些人另想办法，如先设置好银行第一按揭，然后找其他地产律师，再新增一个第二按揭。

专家表示，房市行情好时，子女房屋将来出售时，父母就能拿到子女一大笔丰厚的还款。反之，如果子女将来卖房时房价大跌，就没有太多钱还父母当年贷款，当年借给子女的钱可能只能拿回一部分或甚至无法拿回。

子女婚前协议怎么签

父母借钱给子女买房时，如果不想因子女未来婚姻变故钱被另一半分走，钱借出前可要求子女与对像签署婚前协议，说明父母借出的钱，不会计入子女婚姻共有财产中。

专家表示，婚前协议虽比第二按揭还难搞定，但由父母提出，要求子女与对象签署婚前协议，总比子女跟对象提出，更容易令对方理解和接受。长辈先扮恶人，今后再和子女另一半缓和关系，总比子女与对象在没走进婚姻殿堂前就把关系搞僵要好。

专家建议，另一个办法是与子女签订带利息的可免除贷款协议（Forgivable Loan Agreement），规定今后房子出售时再还借款，这种操作比第二按揭更简单，但风险更大。

专家表示，子女买房时，父母无论是无偿资助，还是借钱给子女，如果与子女没签署书面协议，今后万一与子女打官司，就没有法律依据。即使签署书面协议，有时也难免与子女因钱财纠纷对簿公堂。

我们尊重大家的每一种借钱方式，如果您在渥太华有购房需求，可以随时联系我们。