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进一步降息或许是提升购买力、恢复消费者信心的关键。

根据今天发布的皇家地产房价调查报告，2024年第二季度，加拿大房屋的综合价格同比上涨了1.9%，达到了$824,300。尽管全国最贵的几个市场活动放缓，但全国房价环比仍上涨了1.5%。

“过去三个月清楚地表明，加拿大的房地产市场一直在寻找稳定的节奏，”皇家地产总裁兼首席执行官Phil Soper说道。“全国范围内，房价上涨的同时，成交量却下滑，这种现象确实罕见。唯一的好消息是，许多地区的库存水平显著上升，这是我们近年来离平衡市场最近的一次。”

Soper继续说道：“这一趋势在多伦多和温哥华这两个全国最大、最昂贵的市场尤其明显，尽管销量下降，但价格依然坚挺。当然也有例外，比如草原省份和魁北克，低库存和激烈竞争依然存在。”

尽管加拿大央行在6月5日将隔夜拆借利率从5.0%下调至4.75%，但买家并没有如预期那样立即重返市场。

“今年春天，由于大家都在期待银行降息，一些买家赶在需求激增前抢先成交。然而，当6月初首次降息终于到来时，市场反应却很平淡，”Soper说道。

他补充说：“货币政策的变化会通过两种重要方式影响消费者行为。首先，降息意味着月供减少，让一些之前无缘市场的家庭有机会入场。其次，它会向观望中的买家传递一种信号，表明市场活动即将回暖。毫不意外的是，这次小幅降息并未显著改善购房负担能力。我们年初的研究表明，只有十分之一的潜在购房者会因小幅降息而被激励回到市场。而当利率降到一个实质性降低借贷成本的水平时，市场的表现应该会大不相同。”

根据皇家地产早些时候与Leger合作进行的一项调查，51%的观望买家表示，如果利率开始下降，他们会重新开始找房子。10%的人表示，25个基点的降幅足以让他们重返市场，18%的人在等待50到100个基点的降息，而23%的人表示需要超过100个基点的降息才会考虑重新开始寻找房产。

皇家地产全国房价综合指数由全国及地区64个最大的房地产市场的专有房产数据汇编而成。按房屋类型划分，全国独立屋的中位价格同比上涨2.2%，达到$860,600，而公寓的中位价格同比上涨1.6%，达到$596,500。按季度计算，独立屋的中位价格环比上涨1.8%，而公寓的中位价格环比上涨0.8%。这些价格数据涵盖了二手房和新建房，由加拿大领先的房地产评估公司RPS Real Property Solutions提供。

全国房屋综合价格仍远高于疫情前的水平。2024年第二季度，加拿大房屋综合价格较2019年同期上涨了30.8%。

“2024年标志着自疫情和疫情后反弹开始以来的第五个年头。虽然房价仍远高于2019年的水平，但五年间房价上涨了30%，或每年上涨6%，这已经接近加拿大住宅房产增值的长期正常水平。市场总会找到纠正错误的方法。”

通胀和利率

过去两年，由于利率上升的影响，全国住房市场的房价在小幅下降和上涨之间波动——但也有一些地区例外。随着加拿大央行小心翼翼地在降低关键利率和控制通胀之间寻找平衡，加拿大的一些住房市场已陷入停滞。

“在经历了两年高借贷成本的压制后，加拿大的房地产市场面临着积压的需求。虽然控制通胀至关重要，但持续的高利率增加了当买家最终回归时需求激增的风险。新家庭的形成和移民继续推动住房需求，突然的释放可能会造成市场的不稳定。这凸显了在控制通胀与经济活力之间找到平衡的必要性，”Soper补充道。

“值得注意的是，如果将高按揭利率本身对加拿大消费者物价指数的影响排除在外，目前的通胀率已经远低于2%的目标。”

根据加拿大统计局的最新报告，加拿大5月的通胀率上升至2.9%，高于4月的2.7%。剔除住房成本后，这一数字降至1.5%。

借贷成本增加导致新房建设放缓

借贷利率的上升不仅抑制了房地产市场的活动，也阻碍了新房的建设。依赖贷款的建筑商发现越来越难以为新项目融资，在我们的人口持续增长之际，加剧了全国住房短缺的问题。

“渐进式的降息可能会打破住房供应的瓶颈，”Soper表示。“降低利率不仅能让买家受益，还能激励建筑商，他们依赖借贷进行开发。这对满足我们不断增长的人口的多样化需求至关重要。我们需要为首次购房者、正在成长的家庭以及退休人士提供可负担的住房选择。逐步调整利率是实现一个平衡且包容的住房市场的关键。如果没有显著的供应增长，房价将继续上涨，这将影响到那些寻求拥有住房的人以及三分之一的加拿大租房者。”

加拿大按揭和住房公司（CMHC）报告称，5月全国新屋开工量较上月有所增加，结束了连续两个月的下降。在住房竞争依然非常激烈的温哥华，新屋开工量下降，而多伦多和蒙特利尔的开工量有所增加。尽管如此，新房建设的速度仍远低于满足需求所需的水平。

“加拿大的住房市场面临复杂的挑战。尽管提高利率对抗通胀至关重要，但它无意中扼杀了新住房供应的必要流动性。更高的借贷成本，加上建筑行业的劳动力短缺和材料价格上涨，使得开发商启动新项目在经济上变得不可持续。这就形成了一场完美风暴——我们的人口在稳步增长，但我们建造的房屋数量远远不能满足需求。这种情况迫切需要创新的解决方案，以确保加拿大人能够获得可负担的住房选择。”Soper总结道。

政府说，这项政策是专门给首次购房者加持的，但也有不少人吐槽它的局限性。

2024年联邦预算中推出的30年摊还期按揭贷款马上就要上线了，从本周四开始，首次购房的朋友们如果买的是全新房子，就可以申请30年的按揭贷款，比之前多了5年的还款期。不过，如果是其他需要违约保险的贷款，摊还期限还是25年不变。

副总理Chrystia Freeland在大力推荐这一政策时，说这是为了让年轻人也能有机会“公平”地踏入房市，毕竟房价都快上天了。

虽然不少人觉得这项政策能降低月供，让那些被高房价压得喘不过气的年轻人有机会进入房市，但一些按揭分析师提醒大家，别高兴得太早，这个新规的适用范围其实很有限，而且从长远来看，你可能会付出更多的利息。

那么，究竟谁能享受到这波福利呢？

首先，这个30年期的有保险按揭贷款只对以下人群开放：

- 首次购房者。

- 购买全新、从未有人入住过的房子。

- 现任配偶或同居伴侣名下没有房产，或最近刚刚结束婚姻或同居关系。

- 按揭贷款金额超过房价80%的高比例按揭贷款。

要想符合条件，房子的价格必须低于100万加元，而且首付还得少于房价的20%。

根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）2024年的按揭消费者调查，越来越多的人开始选择较长的摊还期，2023年选择25年或更长摊还期的购房者占到了29%。

那么，这个政策有哪些“坑”呢？

RateHub.ca的按揭专家Penelope Graham表示，虽然这个新规的出发点是好的，特别是针对那些急需负担能力支持的年轻人，尤其是Z世代和千禧一代，但它的适用范围实在是太小了。

Graham在接受CBC采访时表示：“当你考虑到房子的价格、符合条件的房屋类型，以及在这些条件下能拿到的按揭类型时，这个政策其实能帮到的人非常有限。”

她提到，在多伦多和温哥华这样的市场，尤其是独立屋，新房的价格通常都超过100万加元，这意味着买家根本没法申请有保险的按揭贷款。住在这些高价市场的人，只能考虑买公寓，或者把搜索范围扩大到更便宜的地区。

多伦多的按揭经纪人Ron Butler直接说，这项政策“几乎不会有什么效果”，因为符合条件的人太少了。他补充道，这项政策的效果因地区而异。

他说：“如果你住在草原省份或者大西洋省份，这可能还会有些用处。但在安省的大部分地区、不列颠哥伦比亚省的大部分地区，尤其是蒙特利尔，这几乎是完全不现实的。”

这项政策真的能帮首次购房者省钱吗？

要看你怎么理解了。

Graham表示：“延长摊还期的主要好处就是短期内月供会降低，这样有助于你获得更高额度的按揭贷款，从而能在房子上花更多的钱。每个月省下点钱，日子好像过得轻松些。”

但从长期来看，由于摊还期更长，利息也会多交不少，最后你可能会发现自己掏的钱更多。

RBC的分析显示，假设本金为15万加元，30年摊还期的月供比25年的摊还期少了大约75加元。但由于多出了五年的还款期，总利息多出了2万多加元。

Graham提醒道：“这是一笔购房者必须要考虑的重要账。”

首次购房者还需要留意哪些其他费用？

作为加拿大按揭违约保险的主要提供商之一，CMHC表示，如果你选择这项政策，将会收取0.2%的保险费。

另外，Butler指出，虽然有些开发商可能会配合新计划，但大多数新房的开发商要求提前支付15%至20%的首付款。

他说：“他们希望你在六个月到一年内，快速支付这么大一笔钱，以便他们能够推进项目。”

Graham补充道，对于年轻的首次购房者来说，短期内凑齐这么大一笔钱，真的是很难。所以，这可能会成为使用该政策的另一大障碍。

最后她总结道：“到底有多少人会用这个政策，以及它能带来多少影响，还真是不好说。”