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加拿大移民历史悠久，原住民在这片土地上生息了数千年，直到16世纪，欧洲人踏上这片土地，成为加拿大最早的移民。在过去50年中，来自欧洲的新移民的比例有所下降，亚洲已成为新移民的首要来源地。

根据郭蕾地产了解的最新人口普查数据（2021年），加拿大的移民人数超过830万人，占总人口的近1/4。去年加拿大人口增长首次超过100万，总人口增长2.7%，为1957年以来的最快增速。在联邦政府加速引进劳动力满足本国需求的同时，加拿大的住房和医疗也面临空前的压力，对联邦移民政策的质疑声也层出不穷。

Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。报告指：“居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。”

尽管如此，据globalnews报道，Desjardins经济研究发布的一份最新报告为加拿大欢迎更多新移民提供了支持。Desjardins 加拿大经济高级总监Randall Bartlett表示：“关于加拿大移民水平的讨论很多集中在对加拿大房地产市场的直接影响。我想说的就是提供一些更广泛的经济背景，来解释为什么移民对加拿大很重要。”

报告认为，移民对于加拿大的长期经济成功至关重要，但也可能带来短期挑战。

平衡人口老龄化要靠移民

近年来加拿大劳动力人口的年龄结构变化，导致就业市场出现劳动力大量短缺的现象，这成为“抢人”背后的关键推手。

加拿大的劳动力人口主要由15岁（学生可以打工）至64岁的人口组成。目前这部分人占总人口的比例为64.8%，与美国的数据接近，高于其他发达国家，比如日本的比例低于60%，这是加拿大的一个相对优势。

但加拿大的劳动力人口结构已开始失衡。最新统计数据显示，在这些劳动力人口中，约21.8%处于55岁至64岁区间，这个比例是加拿大人口普查史上的最高水平。这些接近退休年龄的人口数量，超过刚进入劳动力市场的年轻人（15岁至24岁区间内）数量。2021年，前者与后者的比例为100∶81；而1966年，这一比例为100∶200。

出生于1946年至1965年的“婴儿潮一代”正在老去，最年轻的今年也58岁了。这将进一步推动人口老龄化，带来前所未有的退休潮。到2030年，随着最后一批“婴儿潮一代”年满65岁退出劳动力市场，15岁至64岁的劳动力人口占加拿大总人口的比例将持续下降，即使有移民补充，2051年这一比例仍可能降至60%以下。

因此，除“婴儿潮一代”影响劳动力人口结构外，低生育率、晚育和预期寿命延长也改变着加拿大的整体人口结构。2016年到2021年，该国65岁及以上人口增长了18.3%，达到700万，接近总人口的20%，高于2016年的16.9%。而15岁以下儿童数量只有600万。

自2001年以来，加拿大85岁及以上高龄老人人数翻了一番，2021达到86.1万。据人口预测，到2046年这一数字可能会增加3倍。

如果该国的生育率在未来几年继续下降，加拿大可能会加入生育率“最低”的国家。一个重要的指标是老年人口抚养比（old‐age dependency ratio，OADR），即65岁及以上人口与劳动年龄（15至64岁的）人口的比率。人口老龄化会给经济活动带来压力，同时推高医疗保健成本。

持续的劳动力需求表明，现在的永久和非永久居民的接纳速度可能是合理的。

根据联邦最新的财政可持续发展报告，预计2020至2040年间，省级政府人均医疗保健支出将增加近一倍，最终达到每人每年1万加元。这一增幅远远超出了同期消费者价格指数的预期增幅，可能需要增加收入和/或减少其他优先事项的支出，才能避免靠举债来应对这一不断上升的成本。增加工作年龄人口可以抵消老龄化的影响，也可以使生活水平不断提高，同时确保公共财政的可持续性。

正如Bartlett所言：“我们需要相对较高的移民率，来抵消老龄化对经济的影响，以便能够支付加拿大老年人所需的医疗保健费用。”

经济类移民助力GDP增长

Desjardins的报告还发现，如果新移民能成功找到工作，加拿大增加移民的计划可能会提高人均国内生产总值。人均国内生产总值是一个国家的经济规模除以其人口。许多人认为它比 GDP 总体数据更能衡量一个国家的生活水平。

专家认为，新移民更带来了消费。每年40多万新移民的到来，从衣食住行到柴米油盐，都是烟火气息的现实体现。新移民的新增消费，特别是刚性消费部分，相对于本地家庭的谨慎消费，正好是个补充，有利于经济。

大数据也证实了这一问题：自2010年以来，移民工人占加拿大劳动力增长总数的84%，但只占高技能和中等技能劳动力增长的55%。

新移民在运输和仓储、专业服务以及住宿和食品服务方面的劳动力占比增长最快。2021年，新移民占总就业劳动力的8%，但其在住宿和食品服务部门占13%，在专业服务部门占11%，在制造业和运输部门占10%。

新移民比在加拿大出生的人更有可能就业，经济类移民的表现尤其优于典型的加拿大人。根据加拿大统计局的数据，2018年，落地加拿大一年的经济类移民主申请人工资中位数就超过了加拿大人。

对此，Bartlett认为，“我们正在引进非常有才华的人才。”他们能够找到工作并“很快挣到超过加拿大平均水平的收入”。因为它不仅意味着经济类移民（加拿大最大的移民群体）更有可能就业，而且他们较高的实际工资表明他们作为一个群体也可以提高生产力。因此，就其对潜在国内生产总值的贡献而言，他们似乎超出了其应有的水平。

住房是增加移民计划的主要障碍

总的来说，更多的移民将有助于提高实际人均国内生产总值，进而提高长期的生活水平和收入。但鉴于各类住房的负担能力迅速下降，目前的移民步伐是否可持续尚不清楚。其中一个主要障碍是住房。

Desjardins今年早些时候的一项研究发现，加拿大的新屋开工量每年需要增加10万套，才能抵消永久居民数量增加带来的价格上涨压力。新移民的涌入已经对房地产市场产生了影响，尽管利率处于几十年来的最高水平，但今年房地产市场仍出现反弹。

BMO最近的一项分析发现，人口每增长1%，房价通常会上涨3%。

在上次利率决定中，加拿大央行将人口增长对房价的影响列为推高通胀的因素之一。该行在新闻发布会上表示：“移民带来的人口强劲增长增加了经济的需求和供给。新移民有助于缓解劳动力短缺的问题，同时也刺激了消费者支出并增加了住房需求。”

Bartlett警告说，创纪录的人口增长导致住房负担能力下降，“加拿大人可能会对移民变得不那么开放、不那么积极。”如果这进一步导致政府采取措施减少移民，“就意味着加拿大人将面临一笔巨额账单，以应对老龄化成本。”

因此，联邦政府需要将加拿大的移民政策与旨在提高各类住房负担能力的方法结合起来，在考虑短期内容纳新移民的能力时还需要听取其他各级政府的意见。各级政府也都有责任建造更多住房。否则，缺乏足够的住房可能会阻碍有才华的工人在加拿大定居，影响潜在的国内生产总值增长，并降低加拿大人对移民的开放程度。

尽管执政党和反对党在移民数量上有政策差异，但加拿大吸收移民、增加人口是不争的事实。无论如何，加拿大统计局对人口已预测到2041年，届时加拿大人口将达到4770万，移民占比34%，而移民或出生在加拿大的移民子女占总人口的52.4%，达到2500万。

郭蕾地产相信，移民在未来几十年仍将是加拿大人口增长的主要驱动力，而房价也将随之水涨船高。

在新移民带动的房地产市场之下，所以不看房怎么能轻易出手？

根据郭蕾地产的近期了解和业内人士的反馈，伴随着加拿大央行多次加息、推高抵押贷款利率，如今市场中对房屋的二级套房需求暴增。

二级套房某网站首席执行官兼创始人 Ken Bekendam 表示，房屋中的二级套房相比之下更容易实现，不仅可以帮助解决加拿大人面临的住房供应问题，还可以为面临高额抵押贷款的房主提供急需的租金收入。Bekendam表示，除了现有房主对于二级套房的需求猛增，还有很多新的购房者、包括首次购房者也更加看重拥有可以带来资金收益的二级套房感兴趣。

何为二级套房（Secondary Suite）？

二级套房是指位于住宅房屋内的独立居住单位，通常是在主要住宅单位（主居住单元）的内部设置的。这种房屋单位通常具备自己的卧室、厨房、浴室和独立的出入口，可以用作独立的居住空间。在某些地区，二级套房也被称为辅助套房（Accessory Suite）、母女套房（Mother-in-law Suite）、地下室套房（Basement Suite）等。这种房屋单位的设立通常是为了满足住房需求，提供额外的居住空间。很多时候，房屋的业主会将二级套房出租给租客，从而获得额外的租金收入。

郭蕾地产友情提示，二级套房在一些地区可能需要符合特定的法规和建筑标准。政府部门可能会规定特定的建筑规范、消防安全标准和租赁规定，以确保居住单位的质量和安全性，并防止未经授权的非法出租。

二级套房的设置对于一些家庭来说是一个经济实惠的选择，既能提供独立的居住空间，又能获得租金收入，有助于减轻住房负担。同时，对于一些租房者来说，选择租用二级套房也可以获得相对较为独立的生活空间和私密性。

为何二级套房需求暴增？

加拿大央行 6 月、7 月连续两次上调关键利率共 50 个基点，人们担心未来加息可能会进一步阻碍许多加拿大人的购房计划。

加拿大抵押贷款住房公司（CMHC）的高级分析师 Anthony Passarelli 表示，较高的抵押贷款利率使购房者更难获得贷款。这就是为什么二级套房成为一个有吸引力的选择，可以使协助完成购房梦想。

Passarelli表示，二级套房不仅给房主带来额外的收入、还帮助房主更容易贷款、买到房子。根据加拿大最大的房地产经纪公司之一 Royal LePage 在 5 月发布的一项调查显示，11% 的加拿大人（440 万人）目前拥有投资房产，其中单户独立住宅最受投资者欢迎。然而，调查发现，浮动利率持有者抵押贷款付款的增加已导致三分之一的投资者考虑出售其一处或多处房产。

根据 CMHC 在 2023 年 4 月发布的加拿大住房报告，去年卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华的二级套房建设量有明显增加。业主的需求促使这类房屋增长，此外，有些大都市放宽了一些相关指导方针，特别是允许后巷屋的政策也是重要原因。

对于房主来说，除了每月的租金收入外，合法的附属住宅还可以增加房产的价值，为家庭成员共同居住提供额外的居住空间，并使其对更多的人口更具吸引力。

相关政策扶植

2023年1月起，加拿大联邦政府推出的建造二级套房（Secondary Suite）的税收抵免政策。具体为，每户家庭家庭可获得二级套房建造或翻新成本费用的15%作为税收抵免，抵免最高为$7,500。但是其他的费用，例如家用电器的购买，家政或其他服务则不符合抵免条件。

只不过对于二级套房的使用也有明确规定，二级套房需是独立的住房单元，包含独立的入口、厨房、卫浴和卧室。该住宅单元是为了65岁以上的年长亲属或身患残疾的成年人而建的。如果是父母为没有残疾的已成年的子女建二级套房，则不具备享受这项多代家庭装修税收抵免（Multi-generational Home Renovation Tax Credit）的资格。非加拿大居民也不能申请。新建的二级套房必须在装修结束后的12个月内有人常住。

除了联邦政府扶持外，各个省对二级套房也有不同的政策扶持。均有不同的贷款优惠，大家可以前往各省官网查看细则。

安省为二级套房计划为每单元提供高达$25,000——$30,000的可免除贷款（Forgivable Loan），这需要符合一定的条件。次要套房项目的申请全年开放,然而资金有限，并按照先到先得的原则向符合条件的申请人提供。

而BC省从明年2024年开始，为房主提供最高$40,000加元的贷款，用于建造可租赁的第二个单位。而且只要房主用低于市场的价格出租该单位至少5年，这一笔贷款就可以被免除！

建二级套房，房主可能会有遇到什么问题？

郭蕾地产友情提示，对于房主来说，建设二级套房，首先需要额外的成本。由于建筑材料和成本的飙升、以及劳动力短缺，使得建设二级套房的成本越来越高。每次加息后，建筑活动也会随之受影响。此外，作为房东，房主可能会遇到一些问题，例如噪音投诉和温度控制方面。因此，二级套房中应保持相对独立的供暖和制冷系统，便于租客和房东单独管控。此外，建设二级套房中还应当增加隔音装置。

总之，增加建设二级套房不仅可以增加房屋数量，也提高了房屋的负担能力。如果您也有兴趣投资这方面的地产，欢迎和我们联系。

在北美，买房找父母借钱，人们都不愿意公开谈论。美国人买房，找父母借钱很常见，如今加拿大一些房价昂贵的城市，找父母借钱也越来越常见。特别是第一次买房的人，物价生活开支飞涨，要筹够首付是一件非常困难的事情。

据郭蕾地产了解，一份新的研究数据表明，对于想要进入房地产市场的加拿大人来说，父母的支持或其他家庭支持比以往任何时候都更加重要。这种向“父母银行”拿钱买房的趋势，似乎已经成为入市的“强制性条件”。许多年轻买房者都迫不及待入市，那么这时候，“爸妈银行”就起着重要作用。Zolo 的调查发现有 47% 的加拿大人从家庭或遗产中获得资金以“增加”他们的首付，另有 24% 的人用伴侣家人的钱支付首付。

另一个有意思的现象是，49% 的 Z 世代会通过Instagram来浏览房产。这与其他几代人不同，例如婴儿潮一代、X一代和千禧一代，他们主要使用房地产列表网站来看房。甚至有1/4受访者甚至表示他们通过 TikTok 浏览房屋。

在买房做决定方面，千禧一代和 Z 世代在知道自己想要什么时“更加果断”。

另一个有趣的现象是购房者对家中重要房间的定义各有不同。30% 的受访者表示客厅或家庭活动室最重要，其次是 20% 的人表示厨房最重要，13% 的人表示卧室。

在买房出价方面，有80%的加拿大购房者会在出Offer时讨价划价。在买房的5大决定因素方面46%取决于房屋地点，40%取决于面积和格局，32%取决于房间的大小，31%取决于房屋类型，28%看车库大小。

但是话说回来，根据Zolo的房地产数据，他们对2022年来自全加拿大的购房者和房地产市场进行了研究，结果发现：向家庭借贷是进入市场的必要条件。

BlueShore Financial总裁兼CEO Chris Catliff对Global News表示，越来越多父母或祖父母帮子女或孙辈买房，他们把这个叫做第二按揭。

父母第二按揭操作是：父母借一部分钱给子女付首付，而不是无偿资助。地产律师可帮这类父母设置第二按揭，即在银行按揭之后的第二按揭。今后子女还贷时，可先还银行贷款，但父母借的钱也是房贷部分，也得还。

毕竟与父母借钱不同于别人，郭蕾地产这个就跟大家探讨一下这其中的利弊和法律问题。

与父母借钱的利与弊

父母借钱给子女买房，有好有坏。好处是，这部分资助可设置成正式的贷款部分，也可当做是父母的礼物。Chris Catliff称，父母将资助部分当做是借款，会有更多控制权，父母不仅在今后急需时能拿回这部分钱，还能确保子女配偶不会分走这部分钱。反之，如将这部分资助当作是无偿给予，子女一旦与配偶分手或离婚，其中一半就有可能被对方分走。设置成父母贷款，就没有这种风险。

不要指望子女定期还款

借钱给子女买房，不要指望子女能像还银行月供一样定期还款。和车贷和学贷一样，子女定期还父母贷款部分，也会影响银行贷款申请。银行和信用社都要求，贷款人债务与收入比控制在一定范围内，以减少拖欠风险。

父母贷款部分如每月还款金额太大，子女还款吃力，银行一般不会批准贷款。尤其是受联邦按揭压力测试监管的大银行，规定更严格。解决办法是采取汽球贷还款办法（又称大额尾付贷款办法，Balloon Loan），即银行贷款还完后或卖房时，再还父母贷款，如此一来，子女日常现金流不会受影响，还银行贷款更轻松。

专家表示，虽说如此，多数大银行还是不接受这种第二按揭，因此首次买房的人，贷款机构选择很有限，也就很难拿到更优惠的贷款利率。

借钱给子女买房有风险

专家还表示，目前安省这种家人第二按揭还是很少见，有些人另想办法，如先设置好银行第一按揭，然后找其他地产律师，再新增一个第二按揭。

专家表示，房市行情好时，子女房屋将来出售时，父母就能拿到子女一大笔丰厚的还款。反之，如果子女将来卖房时房价大跌，就没有太多钱还父母当年贷款，当年借给子女的钱可能只能拿回一部分或甚至无法拿回。

子女婚前协议怎么签

父母借钱给子女买房时，如果不想因子女未来婚姻变故钱被另一半分走，钱借出前可要求子女与对像签署婚前协议，说明父母借出的钱，不会计入子女婚姻共有财产中。

专家表示，婚前协议虽比第二按揭还难搞定，但由父母提出，要求子女与对象签署婚前协议，总比子女跟对象提出，更容易令对方理解和接受。长辈先扮恶人，今后再和子女另一半缓和关系，总比子女与对象在没走进婚姻殿堂前就把关系搞僵要好。

专家建议，另一个办法是与子女签订带利息的可免除贷款协议（Forgivable Loan Agreement），规定今后房子出售时再还借款，这种操作比第二按揭更简单，但风险更大。

专家表示，子女买房时，父母无论是无偿资助，还是借钱给子女，如果与子女没签署书面协议，今后万一与子女打官司，就没有法律依据。即使签署书面协议，有时也难免与子女因钱财纠纷对簿公堂。

我们尊重大家的每一种借钱方式，如果您在渥太华有购房需求，可以随时联系我们。

6月15日加拿大房地产协会（CREA）发布了5月全国房产统计数据。加拿大地产市场在5月份继续升温，房屋销售自2021年6月以来首次出现同比增长，平均价格也出现了近一年来的首次同比增长。

数据显示，加拿大5月份的房屋销售数量共计54,241套，与去年同月相比增长了1.4%。经季节性调整后，与4月份相比增长了5.1%。全国房价指数上涨2.1%，至73.6万元，这是今年连续第三个月上涨，但仍比2022年5月下跌8.7%。

根据CREA近日发布的一份声明，销售额增长了70%，包括大多伦多地区、蒙特利尔、大温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和渥太华。

郭蕾地产表示，加拿大买家其实已经坐等房价见底好几月，在这期间，加拿大央行提高了利率，贷款利率也水涨船高。虽说今年早些时候加拿大央行已经暂停加息，但央行为了抑制通胀，在本月又将政策利率上调0.25个百分点，至4.75%，重新启动了收紧货币政策。

恐怕还要加息两次

6月13日，加拿大金融机构Desjardins的经济学家Bartlett公开表示：加拿大有可能在2023年7月和2023年9月再加息两次！就算每次只加0.25%，基准利率也将来到5.25%。

Bartlett解释说，“随着通胀预期自4月以来上升，央行将通胀率恢复到2％的任务变得越来越困难，这构成了重大挑战，促使了加息，并可能导致7月及以后的另一次加息。”

加拿大央行在其正式声明中表示：“总体而言，经济中的过剩需求似乎比预期更持久。我们仍然坚定地致力于为加拿大人恢复价格稳定。”价格稳定意味着达到2%的通胀目标，而我们离这个目标还有很长的路要走。Bartlett据此相信，如果经济不改变方向，央行的这份声明为7月12日的下次会议再一次加息敞开了大门。

当然，专家的话姑且一听，因为2023年5月初一大批经济学家信誓旦旦的认为加拿大央行不会再加息了，但在5月末大家又说会加息一次。等到6月宣布加息0.25%之后，这些专家又说这恐怕不是最后一次加息。现在，又有很多人附和Bartlett的说法，接下来恐怕还要加息两次。市场瞬息万变，郭蕾地产建议大家都提前做好2次加息的心理准备！

这类房地产市场对于加息是免疫的

央行的再次加息让很多人担忧，刚刚开始进入复苏上升通道的房地产市场是否会再次被遏制。然而，郭蕾地产要告诉大家，只有一类市场对于加息基本是免疫的，而且目前表现的非常健康，这就是豪宅市场。

作为专注于豪宅市场的苏富比国际 Sotheby's International Realty Canada 最近的一份报告称，由于之前处于观望状态的买卖双方表示他们需要并准备在未来的季节进行交易，因此对豪宅市场的需求在增强。苏富比首席执行官 Don Kottick 表示，很多不愿意在 2022 年搬家的潜在购房者和卖家都已经根据市场调整了预期，对于市场的信心强劲，很乐于找到新的未来的生活方式。Don Kottick 将加拿大的豪宅市场描述为“非常健康”。他说，目前越来越多的房源进入市场，此前被压抑的购买需求正在不断释放。

与此同时，加拿大最大的房地产经纪公司之一 Royal LePage 首席执行官 Phil Soper 表示，将豪宅市场与更广泛的住宅市场进行比较时，有一个主要区别和一个很大的相似之处：不同之处在于，豪宅市场受利率影响较小，而传统的民宅市场则影响较大。豪宅市场更多的交易是利用充足的现金和股权等。与传统市场的相同点在于，两个市场目前都面临着供应短缺的问题。特别是豪宅市场新建房屋的短缺十分突出。

Re/Max 房地产经纪公司加拿大西部执行副总裁Elton Ash 对此表示认同，豪宅市场今年开局冷清，是受对未来经济可能衰退的影响，但人们对于加拿大经济的前景信心正在恢复，因此豪宅市场正在逐步走向稳定。

加拿大野火灾难导致建材涨价，建房拖延

众所周知，加拿大目前正在经历有史以来最严重的春季野火。而这样的灾情不仅影响到灾区居民，还进一步影响到木材，房产等行业。

据Global News报道，加拿大的野火导致林业关闭锯木厂，生产停滞数月，而木材价格也暴涨。由此而产生的一连串恶果就是住房建设不断拖延，成本进一步上升，劳动力市场也更紧张。

据行业组织加拿大林产品协会 (FPAC) 称，今年史无前例的大火已经烧毁了至少 400 万公顷森林，占加拿大森林面积的 1%。

FPAC 首席执行官 Derek Nighbor 表示，BC省和阿尔伯塔省的大火迫使锯木厂大量停工，现在“归零地”现已转移到魁北克。“不得不关闭工厂，然后再重新启动有很多工作要做，而且很多员工必须被暂时解雇，”Nighbor 说，他对生产损失没有总体估计。自 6 月 1 日以来，芝加哥 7 月交割的木材期货 LXRN3 已上涨 7%。

RBC 资本市场分析师 Paul Quinn 在一份报告中表示，由于供应受限且买家增加库存，野火可能会暂时推高木材价格。木材行业的意外中断有可能进一步减缓新房建设，加剧加拿大严重的住房短缺。

房地产市场在过去几个月来表现不俗，快速反弹令很多房地产业内人士和经济学家都大跌眼镜。而最近的市场活动显示，市场复苏的不仅仅是交易量和价格的上涨，同时上市房源的迅猛增长也给市场带来更多的活力。

据郭蕾地产了解，近日Desjardins的一份新报告认为，加拿大央行重新加息将不足以完全抑制房地产市场活动的上升。加拿大央行在今年1月份发布的信号表明其加息周期可能已经达到顶峰，随后在春季房地产市场出现了反弹，4月和5月的销售数据飙升，房价在经过一年的调整后开始攀升。

Desjardins预计在7月12日的下一次决策中，加拿大央行将再次加息25个基点，并为未来进一步加息“敞开大门”。但是，加息是否会引发另一轮调整呢？在这方面，Desjardins认为房地产市场还有一定的“持久力”。

在房屋需求方面，Desjardins银行的经济学家指出，加拿大的人口正在以“几十年来最快的速度”增长，与较高的移民水平以及非永久居民的增长有关。截止到太平洋时间2023年6月14日上午9:50，加拿大人口是39,993,473；过了该午夜，加拿大人口增长了1677人。大家一眼就能看出这意味着什么：加拿大的总人口达到了一个新的里程碑：4000万人！

报告还称，尽管较高的利率限制了许多人的购买力，但根据该报告，在大流行期间很多人积累了比平时更多的储蓄，以及大部分人的收入增长，支持着那些渴望进入房地产市场的加拿大人。

至于供应方面，根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据，今年春季回归市场的买家面临着历史上极低的库存水平，因为卖家上市的速度相对较慢。Desjardins预计，房地产市场的供需失衡将导致房价上涨并削弱可负担性。

根据该报告，预计房价将在2024年上涨2.9％。今年安大略省和卑诗省2024年的房价都将恢复温和增长。Desjardins的报告指出，如果没有政府政策或其他市场动态的重大转变，在房价上涨和借贷成本上升的情况下，住房负担能力或将继续削弱。

首次购房者未来三年或困难重重？

加拿大的房地产市场可能在未来3年面临一些挑战，特别是对于首次购房者来说。

首先，房价的上涨将增加首次购房者的购房成本。随着市场逐渐回暖，供应不足和需求增加将推动房价上涨。这对于那些资金有限的首次购房者来说可能是一个巨大的障碍，因为他们可能难以承担高额的房贷负担。

其次，金融机构对于首次购房者的贷款标准可能更加严格。在经济复苏过程中，银行和其他贷款机构可能会更加谨慎，加强贷款审核程序，要求更高的首付款比例和更好的信用记录。这对于那些没有足够首付款或信用记录不佳的首次购房者来说，将增加购房的困难。此外，失业率上升和必需品成本的上涨也可能对首次购房者的购房能力造成影响。

如果经济出现波动，失业率上升，首次购房者可能面临就业不稳定和财务压力，使得购房成为一项艰难的任务。此外，如果生活成本上升，如食品、能源和交通费用增加，首次购房者的可支配收入可能受到挤压，进一步增加购房的难度。未来3年加拿大房地产市场可能对首次购房者而言更加困难。高房价、贷款限制、失业率上升和生活成本增加可能成为购房的主要障碍。

因此，首次购房者需要做好充分的准备，包括储蓄足够的首付款、维持良好的信用记录，并在选择购房时慎重考虑自己的财务状况和承受能力。

首次买房者中近四成是拿父母的钱

根据一项新的调查，安省大多地区超过三分之一的购房者在购买第一套房产时，从父母或亲戚那里拿钱支付首付款，同时，近75%的首次购房者担心首付款不够。这项调查是针对过去两年内购买住房的首次购房者。

Royal LePage Signature Realty的销售代表Tom Storey说：“首次购房者面临的最大障碍是拿出一笔可观的首付。拿父母的钱付首付并不少见，购房者通常会收到一笔五位数的钱买第一套房子。”

调查显示，该地区36%的首次购房者表示，他们从父母或亲戚那里获得一笔一次性款项来买房。约29%表示，在支付房贷月供时获得了财务帮助。

这些首次购房者中，44%表示他们收到的款项是赠礼。29%表示由于负担力问题，没有在原计划的社区买房，37%表示购买的房屋比原计划要小。

Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“加拿大人进入房地产市场继续面临挑战，无论是高利率、严格的贷款资格标准，还是难以在合理的时间内存够足够的钱来支付首付。尽管如此，他们仍然优先考虑住房，并视之为一个值得实现的里程碑。”

今年4月的一项民调显示，加拿大有成年子女的父母中，近37%在帮助支付子女的杂货费用，近25%在帮助支付房租，10%在帮助支付抵押贷款，近一半在提供现金。41%的父母表示，他们在首付方面提供帮助，34%的受访者表示会用退休储蓄来帮助成年子女。

在此前对21岁及以上子女的父母进行的非正式调查中，91.5%的人表示，他们为子女提供了某种程度的支持。

郭蕾地产也反问大家一下，年轻人想通过买房实现什么呢？投资吗？显然不是。房子是生活的刚需！那父母是不是都得帮忙呢？我们想说，帮忙是情分，不帮是本分！一点不帮忙，家长到底不忍心。一手包揽，对孩子也不利！因此生活中更常见的解决办法是，父母和孩子各自分担一部分。比如父母承担首付，孩子解决月供，这样既避免了房子后期持续涨价，也能满足孩子对住房的需要，更能避免孩子在避免了人生重大问题之后，无所事事的可能。我们也希望帮忙者守住自己的底线，被帮助者心怀感恩，明白一切都来之不易。

“加拿大租赁住房指数”近日公布数据，概述了2016年至2021年全国各地租金价格的上涨情况。评估报告根据租金价格、收入水平、密度和住房质量，在不同地点和人口统计学上进行了研究，结果显示全国各地租金成本惊人上升，租户家庭面临重大住房挑战。

在这五年的调查中，安省租金涨了27％。在安省有15％的人将超过一半的月收入用于居住，而38％的人则有30％的收入用在住房上。全国范围内约有50万家庭因生活费用过高而生活在拥挤的环境中，这种趋势还在上升，而受影响最大的是边缘化的群体。根据2021年人口普查数据，安省人的租金和水电费开支平均值为每月1946元。

而最新发表的《2023年Kijiji房地产趋势报告》（Kijiji Real Estate Trend Report 2023）指出，温哥华和安省城市在房租最贵地区名列前茅。随着最近一次利率飙升，许多加拿大人正在重新考虑成为房主的计划，并寻求在租金更适宜的地方定居。

《2023年Kijiji房地产趋势报告》指，从第一季度的租房市场趋势来看，温哥华继续保持租房最贵城市的地位，而前10名最贵城市中有8个在安省。

报告指出，这一指标还受到城市位置以外的各种因素影响。例如是否有额外的空间、额外的卧室、阳台和家具，都在决定平均值方面发挥重要作用。

加拿大所有房产类型，2023年第一季度的平均租金为每月1,840加元。其中，独立屋的平均租金最高，为每月2,420加元，紧随其后的是联排屋，平均每月2,393加元。此外，在加拿大的出租单位中，31%是两居室，26%是一居室。然而，两居室单位的价格比一居室单位高22%（$1,743：$1,425）。

Kijiji报告预测，本国今年租金可能会进一步上涨。根据Kijiji的数据，加拿大房租最昂贵的城市如下：

1. 温哥华（卑诗省）：2,585加元（所有类型住房的平均值）

2. 多伦多（安省）：2,302加元

3. 贵湖市（安省）：2,139加元

4. 汉密尔顿（安省）：2,134加元

5. 巴里（安省）：2,130加元

6. 基秦拿(Kitchener)（安省）：2,119加元

7. 渥太华：2,022加元

8. 金斯敦(Kingston)（安省）：2,013加元

9. 哈利法斯（Halifax，新省）：2,007加元

10. 彼得伯勒(Peterborough)（安省）：1,993加元

租房好消息

安省住房厅长史蒂夫·克拉克 (Steve Clark)6月30日表示，安省政府继续加强对租户的保护，将2024年的租金上涨指导方针维持在2.5%，远远低于5.9%的平均通胀率。

克拉克表示：“安省政府知道，生活成本对于包括租房者在内的许多安大略人来说仍然是一个挑战，这就是为什么我们将租金上涨指导方针维持在2.5%。这一决定建立在《帮助购房者、保护租户》的保护措施的基础上，并表明了我们对帮助全省租户的承诺。”

疫情期间，安省政府将2021年租金上涨指导方针设定为零，禁止加租；2022年的最高加租幅度为1.2%；2023年是2.5%。2024年的最高加租幅度同样设为是2.5%。不过，这个租金指引不适用于 2018 年 11 月 15 日之后首次入住的租赁单位。

安省政府的租金上涨指引适用于《住宅租赁法》涵盖的绝大多数（约 140 万套）出租家庭，但它不适用于2018年11月15日之后首次入住的出租单位、空置住宅单位、社区住房、长期护理院或商业地产。所以2018年11月15后入住的房子不受2.5%加租幅度限制。

租金上涨不是自动或强制的，房东还必须至少提前 90 天向租户发出租金上涨的书面通知，并且每年加租不得超过一次。大多数情况下，租金涨幅不能超过租金涨幅指导值。在某些情况下，例如在支付并完成符合条件的基建工程后，房东可以提出更高的租金涨幅。

如果房东想加租超过2.5%，则必须向安省房东和租户委员会申请。安省对违反《住宅租赁违法》行为的最高罚款额是加拿大最高的，对于恶意驱逐等违法行为，安省将最高罚款加倍，个人最高罚款为 $10万加元，企业最高罚款为 50万加元。

租房还是买房？

2003年以后，由于房价快速上涨和人们购房意识的觉醒,使大量城市居民遭遇了购房难的尴尬，对于很多人而言，房子是个大问题。租房要长期负担不菲的房租，开销大，并且不是长久之计。可买房呢，岁月长久的还贷计划又让人不胜惶恐。这时候可以根据优缺点比较决定租房还是买房。

买房优点:

1.拥有房地产的所有权,必要时可拿房产做抵押。

2.可以保证稳定长期的居住条件。   

3.心理上的满足感和安全感。

4.可以按自己的意向随意装修、添置家居用品。

5.享受房地产升值带来的效益。

6.有较好的抵抗通货膨胀的能力。

租房缺点:

1.可能遭受频繁搬家的麻烦。

2.没有足够的安全感，总有受制于人的被动感。

3.难以在短时间内寻找到满意的可租居所。

4.可能面临租金不断上涨风险，房租可能比银行还贷还多。   

5.未来房价上涨更加无力买房。

6.只能拥有房屋的使用权。

租房不如买房供，月供优于养房东。租房是消耗性消费，只能享受房子一定期限的使用权，但是买房的话，可以自住，也可以投资，房屋是不动产，业主拥有的是房屋的所有权，它带有升值的可能。所以从长远看，买房还是比租房划算。

5月25日地产经纪公司Royal LePage发布了2023年加拿大地产投资报告。郭蕾地产了解到，该报告指出：高达440万加拿大人目前拥有投资物业，占总人口的11%，并且超过四分之一加拿大人在五年内计划投资房产。报告显示尽管现在加拿大房地产借贷成本较高，但人们以投资目的而拥有房产的愿望仍然强烈。

没有住宅投资物业的加拿大人中，有23%表示他们有可能在未来五年内购买一套，超过一半（51%）的现有投资者表示他们有可能在五年内再购买一套住宅投资物业。

总的来说，超过四分之一的加拿大人（26%），不管是否已经投资了住宅地产，都计划在2028年前购买投资物业。

这些点仍是投资者重视的因素

独立屋是加拿大最受欢迎的投资物业类型，44%的房地产投资者拥有这种类型的房屋。公寓排名第二（37%），联排排名第三（11%）。

加拿大住宅投资者最优先考虑的三大因素：物业长期升值机会（69％），每月正向现金流（54％），以及低维护成本或各种费用（44％）。

44%的房地产投资者表示，他们的投资物业位于与他们目前居住地不同的城镇或城市。47%的投资者报告说，靠近加拿大主要大学或学院也是促使他们决定投资房产的一大因素。

Royal LePage总裁兼CEO Phil Soper表示，购买投资物业过程中减少了很多感情因素，但报告发现投资者对如位置、辅助设施和房产类型的关注度与购买自住房几乎一致。

郭蕾地产发现有意思的是，全国范围内15%的住宅投资者并不拥有自己的主要住所，有12%的投资者将物业出租，而自己租房居住，这部分人大多数的年龄在18-34岁之间，另外3%的人与家人或朋友居住在一起，并不缴纳租金。不居住在自己拥有的房子里这种现象也显示了加拿大人一种根深蒂固的信念，即房地产是一种值得长期投资的东西。

高利率促使投资者考虑出售投资物业

在过去的一年里，借贷成本的增加对加拿大浮动利率抵押贷款持有人产生了重大影响，那些拥有投资物业的人也感受到了影响。高利率已经导致近三分之一的投资者（31%）考虑出售他们的一套或多套房产。18至34岁的投资者最有可能考虑出售至少一套投资物业（54%）。

“抵押贷款利率大大提高，房屋维护和水电费用增加，促使一些杠杆率过高的投资者考虑出售，”Soper说。

“像任何金融投资一样，房地产也有其潜在的风险。当考虑将住宅房地产纳入你的投资组合时，重要的是依靠专家的建议，包括财务顾问、抵押贷款经纪人和房地产经纪人，以确保投资符合你的长期战略和风险承受能力，”Soper补充说。

展望未来，44%的投资者表示，他们打算在未来两年内将他们的投资物业保持在目前的状态。同时，26%的投资者计划对他们的投资物业进行翻新，而24%的投资者计划出售他们的一个或多个房屋。

更多年轻人拥有两套或更多的投资物业

报告还对加拿大住宅房产投资人的年龄结构做了分析，并得出了一些有意义的结果。令人意外的是，年轻人更热衷于投资房产！加拿大最年轻的房地产投资者群体，即18至34岁的人，与年长的加拿大人相比，最有可能拥有一个以上的住宅物业。

其中44%的人拥有两套或更多的投资物业，明显高于35至54岁的人（29%）和55岁或以上的人（25%）。特别值得注意的是，仅有67%的年轻投资者（18-34岁）拥有自己的主要住所，而35-54岁和55岁以上的投资者分别为88%和95%。

“我们知道，加拿大人很珍视拥有房产。显然，拥有房地产仍然是长期积累财富的一个理想手段。许多人选择投资房地产，不仅是为了创造收入和获得升值的好处，而且是为了给他们的家庭后代提供一个进入市场的机会，”Soper说。“尽管存在房屋供应量少和贷款利率上升的障碍，年轻人比以往任何时候都更倾向于将房地产投资作为他们未来财务规划的一部分。事实上，调查结果告诉我们，他们中的许多人实际上是把投资性房地产放在比拥有主要住宅更重要的位置。”

加拿大的首次购房者一直是睁大眼睛

据加拿大私人抵押保险公司Sagen MI Canada Inc.的研究显示，首次购房者和计划不久将来购房的人更多相信现在是购买房屋的好时机。

这项针对2223名加拿大人的调查显示，过去两年已买房的首次购房者中有43%持乐观态度，计划在未来两年内购房的人占36%，而这两种情况外的人群只有13%对购房有积极的想法。

正如郭蕾地产前些天发布的加拿大房地产协会最新数据，随着房地产市场再度升温，全国房屋的平均成交价从1月份到4月份上涨了超过$10万元，4月份未经季节挑战的实际成交价为$71.6万元。

面对债务和持有成本上升的警告，许多近期购房者却似乎并不那么担心。研究称，最近的首次购房者中有52%的人认为，买房是正确的决定。此外，超过四分之一的受访者表示，通胀和高利率并未影响他们管理购房成本的能力。事实上，调查显示，与2021年相比，今年因财务困难而被迫推迟抵押贷款支付的新买家的数量甚至有所减少。但也并非所有人都在前进。一些计划买房的人正在犹豫，43%的人说他们会再等一段时间再决定买房。另有35%的人表示，无论如何他们都会考虑买房。

“加拿大的首次购房者一直是睁大眼睛，注意自己能负担得起的东西，注意自己需要做出的取舍以及实现有房梦想的愿望，”Sagen公司总裁Stuart Levings说。

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在加拿大央行大幅加息的压力下，加拿大转售房屋市场在去年经历了跌宕起伏的数月，房价也一度暴跌。不过令郭蕾地产意外的是，虽然没能等来加拿大央行降息的消息，但房地产市场已经在需求强劲的拉动下快速回弹，房屋销售量和价格都迅速反弹。

5月15日加拿大房地产协会CREA发布数据显示，由于买家的需求“大大超过”卖家的房源供应，加拿大的房地产市场今年春天继续反弹，全国平均房价自1月份以来已经飙升超过10万，幅度惊人。

CREA 表示，随着 2023 年初以来，房地产市场活动出现回升趋势，4 月份的房屋销售量比 3 月份“飙升”了 11.3%。4 月份在其 MLS 系统上售出的房屋平均售价为 716,000 加元。这是连续第四个月增长，自年初以来房价涨了超过 100,000 元。

根据 CREA 的说法，房价的大幅上涨和销售反弹主要来自于大多伦多地区和 BC 省低陆平原的销售拉动能力。除了上述两个地区之外，卡尔加里、温尼伯和蒙特利尔等其他城市的平均房价也出现了月度环比上涨。郭蕾地产了解到，哈利法克斯-达特茅斯地区和渥太华在 3 月至 4 月的价格涨幅最大，分别为 7.6% 和6.4%。

今年春天市场一直在回暖

加拿大房地产协会近日发表的4月份月报表示，上个月实际售出房屋数量为 44,059 套，年同比下降 19.5%。该协会表示，4月份销售量按年同比的下降幅度明显低于近几个月报告的下降幅度。经季节性因素调整后，4月份销量总计为 38,164 套，比 3 月份为 34,277 套上涨11.3%。

CREA 高级经济学家Shaun Cathcart 在一份声明中表示：“由于利率处于高位，而房价处于底部，因此看到买家在 4 月份重返市场并不令人意外。”

房源方面，4 月份经季节性因素调整后的新上市房源数量较 3 月份微升 1.6% 至 54,355 套，但供应量仍处于 20 年来的最低水平。

房价方面，4 月份加拿大全国实际平均房价达到约 716,000 元，虽然比 2022 年 4 月下降了 3.9%，但比 2023 年 1 月上涨 103,500 元，换言之，今年过去3个月的上涨的幅度已经有近17%。

Cathcart还透露，5 月份第一周出现了“新房源供应的爆发”，这表明上个月购买新房的换房一族现在可能正在挂牌出售他们现有的旧房。“这可能会形成一种良性循环，最终可能会在今年吸引更多首次购房者进入市场，”他说。

房市回暖使央行推迟降息

但房价上涨也带来一个问题，BMO Capital Markets 高级经济学家Robert Kavcic表示：“如果房地产市场真的开始上涨，央行可能不会太兴奋。”

路透社的分析文章也有类似观点，指出加国房市的快速回升，或将进一步延迟加拿大央行的降息。在加拿大央行上个月暂停加息活动后，房地产市场好转，尽管央行的基准利率自 1 月以来仍然保持在 4.50% 的 15 年最高水平。

Capital Economics 的加拿大高级经济学家Stephen Brown说，未来几个月工资增长可能会降温，有助于降低通胀。但是该机构认为，如果房价再次飙升，加拿大央行的降息恐怕会推迟、比预期要来的更晚。

由于住房成本在加拿大消费者价格指数中的权重最高，占 30%。分析师表示，房价往往非常明显，因此房价上涨可能会对通胀预期产生显着影响。房价上涨，意味着住房成本的提升，今年下半年将会看到通胀的更大上行压力。加拿大央行的目标是，经济增长放缓能够使通胀率回到其 2% 的目标。房地产市场的反弹可能会促进经济活动并直接导致价格压力。最终，房市的回暖将会给央行带来新的货币政策压力。

与时间赛跑

Scotiabank经济学家Derek Holt表示，央行正在与高物价展开“与时间赛跑”。他在5月17日写给客户的一份报告中说：“如果加拿大央行不采取压制并削弱通胀的态度，那么加拿大可能永远无法将通胀降至2%。”

郭蕾地产也了解到，加拿大统计局于5月16日报告称4月份的消费者物价指数（CPI）同比上涨4.4%，速度比经济学家预期的4.1%更快。

Holt表示，在6月7日的会议上，有几个紧迫的理由支持加拿大央行行长Tiff Macklem提高利率。其中之一是通胀预期的威胁。

Holt认为，高通胀“已经持续了太久”，消费者和企业可能在短期内对这个2%的口号失去了信心。他指出了Scotiabank最近的消费者和企业调查作为证据，表明人们对更高的通货膨胀率的预期时间更长。他说：“没有人真正相信未来几年通胀会回到2%。

Macklem本人也并没有排除进一步加息的可能性。在央行4月份的利率决定中，他将利率维持在4.5%，同时为未来的加息埋下了伏笔，称“如果需要，央行仍然准备进一步提高政策利率，达成使通胀率回到2%的目标”。

随着通胀意外回升，市场再次关注加拿大央行是否会重新启动加息。郭蕾地产希望大家也做好准备，加拿大央行有理由在6月7日的下次会议上采取进一步行动。

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随着春天的到来，加拿大央行暂停升息，给了房地产市场一剂强心针！加拿大各地的买房战似乎正在升温，各地的房市都爆出了一些买家争相抢Offer的消息。

据郭蕾地产了解，BMO和RBC银行近日又纷纷发布最新报告，称从最近的数据来看，加拿大房市可能已经触底反弹。在买家被压抑了一年的需求的推动下，加拿大各地的房地产市场重新焕发了热情。根据加拿大房地产协会 (CREA) 的最新数据，新挂牌房屋数量下降伴随着销售额小幅上升。

BMO通知投资者：加拿大房价将上涨

BMO认为，随着加拿大房价恢复急剧增长，加拿大的房地产调整可能已经结束。该银行观察到，在加拿大央行警告不会进一步加息后不久，买家带着更大的预算回归，新库存突然枯竭。

现在最有力的价格指标——销售与库存比率 (Sales to Inventory Ratio)也指向未来几个月房价将急剧上涨。这是一个简单但功能强大的指标，更常被行业用来确定买方市场或卖方市场。高于25%的表明卖方市场，低于15%的比率表明买方市场，介于两者之间的任何值都表明市场平衡。

BMO高级经济学家Robert Kavcic说，推动房价上涨的最大因素可能是缺乏新房源。虽然4月份多伦多的销售量同比小幅下降5.2%，但新挂牌量同比下降了38%。这迅速收紧了市场平衡，现在看起来又像是卖家市场。

根据每个地区的最新数据，多伦多、埃德蒙顿、萨斯喀彻温省、尼亚加拉地区和新斯科舍省提供了均衡的市场。与此同时，蒙特利尔、弗雷泽河谷、温哥华、渥太华、汉密尔顿-伯灵顿、圣约翰和卡尔加里的卖家已经占据了上风。

RBC：房价已从谷底反弹，拐点已至

RBC的最新报告称，一段时间以来，有迹象表明今年春天加拿大房地产市场将触及周期性底部，而4月份基本上已经证实了这一点。房地产委员会的早期结果明确表明，各个市场上个月出现了转机。在大多数情况下，活动水平大幅提升（相较于三月份的低迷水平），价格也有所上涨。尽管在过去几年里面临着严重的负担能力下降问题，但现在买家们似乎更有信心去寻找房屋，因为加拿大央行已经停止了其激进的加息行动。

现在是卖个好价钱的时机

郭蕾地产也看到有分析指出，随着房地产市场的逐步回暖升温，越来越多的卖家开始意识到买家已经重回市场，或许现在是卖个好价钱的时机。

法律公司的房地产律师 Jonathan Griffiths 表示，近几个月来，库存不足推高了房价。从该公司所处理的交易来看，价格在 50 万至 80 万元之间的交易一直十分强劲，一些房产获得了 22 个或更多的买家出价。

Griffiths 认为，随着更多房主受到更高利率和不良销售增加的挤压，库存将继续增加。尽管银行通过这些策略避免灾难性的抛售房屋现象，但对于那些背负沉重的贷款、特别是名下拥有多套房产的贷款所有者来说，如今的市场回暖，可能正是一个最佳出手房屋的时机。Griffiths 补充说，沉重的债务正在对一些消费者造成影响。一些业主宁愿在不久的将来上市，因为他们不想在价格进一步下跌时再去追赶市场。

加拿大的房地产调整结束了吗？

加拿大的房地产调整可能还没有结束，因为每次重大调整都会暂停。有一段被称为“回归正常”的时期，市场不相信价格会进一步下跌。

随着房地产前景稳步改善和经济向前发展，几乎没有即将衰退的迹象，加拿大人变得更加乐观。基于每周民意调查的彭博纳米加拿大信心指数（The Bloomberg Nanos Canadian Confidence Index）升至去年 6 月以来的最高水平。

该指数近日为 50.4，连续第五次上涨。大约在 3 月初加拿大央行正式宣布暂停加息的同时，它开始大幅上涨。Bloomberg Nanos 得分为 50 时，表明正面和负面观点大致相等。该指数在过去一年中的最低点是去年 10 月份的 42。

持有对房市积极乐观态度的原因主要是认为——房价已经触底。75% 的受访者表示，他们预计未来六个月房价将上涨或保持不变。这是自去年 6 月以来的最高比例，也是两年多来最快的10周增长幅度。

郭蕾地产表示，尽管面临房贷利率急剧上升、通胀率持续高企、经济不确定性和住房负担能力担忧等诸多挑战，但大多数加拿大人仍然对房地产市场充满信心。

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