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如何为你的按揭续约做准备

超过一半的加拿大按揭将在2026年底前续约。随着加拿大央行在6月5日将关键利率从5.0%下调至4.75%，许多房主开始思考在续约时是选择固定利率还是浮动利率。了解可选的按揭类型并预测变化，对于在当前不断变化的按揭市场中取得成功至关重要。

在接下来的三年中，大量房主需要重新谈判他们的按揭，其中那些选择了浮动利率按揭的，或在2021年利率处于历史低点时贷款的房主，将特别受到计划调整的影响。对于即将面对当前高利率按揭环境的人来说，以下是一些帮助你做出明智决定的考虑因素。

当前形势

虽然在疫情期间房地产繁荣时期浮动利率通常较低，但最近这一趋势已经逆转，浮动利率现在高于固定利率。目前，按揭贷方提供的五年期浮动利率平均约为6.7%，而大多数固定利率通常为5.6%。

浮动按揭利率取决于许多经济因素，例如由加拿大央行设定的隔夜贷款利率。尽管加拿大央行最近四年来首次下调其关键利率，但如果未来几个月通胀水平上升，央行可能会改变方向。然而，经济学家普遍预计，到2024年底前，贷款利率还会进一步下降。这一趋势将持续到2025年，除非经济条件发生重大变化。不管利率下降，加拿大人在过去二十年习惯的历史低利率已经成为过去。

关于浮动利率你需要知道的

当涉及到浮动利率按揭时，当基本利率上升时——这是受加拿大央行隔夜贷款利率影响的——按揭付款会自动增加。

然而，对于带有固定付款选项的浮动贷款结构，即使在利率上升的情况下，每月付款仍保持不变。相反，这种类型的浮动利率按揭会调整按揭摊还期（即全额还清按揭的时间）。这是因为每次付款中分配给还款本金的比例减少了。

了解你的需求

选择固定利率和浮动利率按揭在很大程度上取决于借款人的风险承受能力和个人情况。由于浮动利率会波动，你的生活方式能适应这些变化吗？即使利率开始下降，也有许多经济因素影响其方向，这可能会在你的按揭期间内发生变化。

适合你的按揭产品取决于你的短期和中期情况。如果你目前处于过渡期（如职业变动、分居等），你可能希望选择一个提供稳定性的固定利率。

借款人的战略选择

短期固定利率按揭

在经济不确定时期，越来越多的借款人选择短期（如一、两或三年）的固定利率按揭。这样，在利率快速变化的环境中，借款人可以锁定可预测的每月付款，而无需长期维持相同利率。

混合利率按揭

这种选择结合了浮动和固定利率的定制特征——部分按揭采用固定利率，部分采用浮动利率。这样，借款人可以享受到两种利率的最佳优势。

可转换按揭

这种贷款类型提供了在到期前将浮动利率贷款转换为固定利率按揭，或反之亦然的可能性，从而允许借款人根据市场条件调整其按揭金融策略。

咨询专业人士

在房地产价格因需求持续而保持高位的时期，选择合适的按揭产品至关重要。建议咨询按揭经纪人，探讨最适合个人情况的方案。预测利率波动并相应调整你的金融策略，可以在管理长期按揭方面产生重大影响。

你有没有注意到你的电费账单突然飙升了？

早在2022年初，政府就宣布电费上涨，但最终在今年二月份通过了一项法案，将Hydro-Québec的分销费率上限设为3%。

无论你是想减少开支，还是为环保尽一份力，以下这些小妙招都能帮你节省能源，降低电费。

改善空气流通

确保通风口没有被阻塞。堵塞的通风口会导致空气流通不畅，迫使你的通风系统更努力地工作，以维持适当的气流，这可能导致不必要的能源消耗。事实上，如果这些开口不完全畅通，空气流通需要多耗费25%的能量。

更换灯泡

用节能LED灯泡替换白炽灯泡。这些灯泡寿命长，能耗低，发光效率高。同时，LED灯泡不含白炽灯泡中的有毒元素汞，更加环保，可回收利用。

安装可编程恒温器

可编程恒温器能根据你的日常作息调节室内温度。理想情况下，室内温度不应超过21或22度。要知道，通过降低室内温度1°C，你可以节省5%到7%的能源费用。

给房屋做保温

房屋的热绝缘可以减少热量和冷气的流失，从而节省取暖和制冷费用。你可以在墙壁、阁楼、地板、窗户、门和管道中添加或更换保温材料。常用的保温材料有矿棉、膨胀聚苯乙烯、聚氨酯和软木。通过适当的房屋保温，不仅可以节省能源费用，还能减少房屋的温室气体排放，减少碳足迹。

使用节能电器

选择带有ENERGY STAR认证的电器，这些电器在能耗方面是最有效率的。通过选择这些电器（如冰箱、洗碗机、空调、洗衣机和干衣机），你可以显著减少能源消耗。据ENERGY STAR称，节能电器比普通电器可以减少10%到50%的能耗。

关闭待机电子设备

电子设备在待机时仍会消耗电力，因此在不使用时务必完全关闭它们。电视、电脑、打印机和游戏机即使在待机时也会继续消耗电力，这种能耗被称为待机电力或“幽灵电力”。你也可以通过使用带有开关的电源条同时关闭多个电器。

使用隔热窗帘

隔热窗帘可以减少通过窗户的热量和冷气流失，从而节省取暖和制冷费用。隔热窗帘由绝缘材料制成，可以防止冬天的热空气流失和夏天的冷空气流失。除了能有效减少能源损失，隔热窗帘还能为窗户增加一层保温层，提高舒适度。使用隔热窗帘可以降低电费，并促进可持续能源消费。

现在你掌握了一些简单的小妙招，可以减少能源消耗和电费。如果你经常在家办公或计划进行家庭装修，确保你的家庭保险政策符合你的需求。你节省下来的电费可以在好天气回归时享受一些闲暇时光。

在将隔夜拆借利率维持在二十年高位5%长达11个月后，加拿大央行终于做出了调整。在预定的6月公告中，加拿大央行将政策利率目标下调了25个基点至4.75%。

尽管通货膨胀率仍略高于加拿大央行2%的目标，但过去一年总消费价格指数有所下降，这表明核心通胀已经放缓，并将继续呈下降趋势。

“管理委员会决定货币政策不再需要如此紧缩，因此将政策利率下调25个基点至4.75%。”加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆在公告后对记者表示，“在与通胀作斗争的过程中，我们已经取得了长足的进步。我们对通胀将继续接近2%目标的信心在最近几个月有所增加。我们为恢复价格稳定所取得的巨大进展对加拿大人来说是个好消息。”

这对加拿大的房地产市场意味着什么？

期待已久的降息终于到来，许多对利率敏感的购房者将把这看作是重新进入房地产市场的信号。

根据皇家房地产（Royal LePage）和Leger进行的一项最新调查显示，过去两年中暂停购房计划的加拿大人中，有51%表示当加拿大央行下调关键利率时，他们将重返市场。10%的受访者表示，仅仅25个基点的降息就会促使他们重新进入市场，18%表示他们会等待50到100个基点的降息，而23%表示需要看到超过100个基点的降息才会考虑恢复购房计划。

“期待已久的隔夜拆借利率下调终于到来。加拿大央行在过去11个月将关键利率维持在二十年来的高位5%，而上一次降息已经是四年多前的事了。”皇家房地产总裁兼首席执行官菲尔·索珀表示，“我们的研究显示，一半的观望购房者计划在银行利率开始下降后重新开始购房计划。这无疑会引发市场活动，并在下半年对房价产生上行压力。”

加拿大央行将于7月24日星期三发布下一次公告。

这波降息无疑会为许多准购房者带来新的希望。对于那些一直在等待市场回暖的人来说，这无疑是一个重磅利好消息。接下来的几个月，房地产市场的动向值得密切关注。

加拿大租房者权益法案

越来越多的加拿大人在成为房主之前租房的时间越来越长。2024年预算宣布了一些旨在更有效保护租户权益并加强他们购房路径的措施。

2024年预算宣布了《加拿大租房者权益法案》的创建，该法案建议制定全国统一的租赁协议，并要求房东披露房产的租金历史。此外，通过《加拿大抵押贷款宪章》，预算还呼吁银行和贷方允许租户向信用机构报告租金支付历史，以改善他们的信用评分，从而增强他们未来的按揭申请能力。

新住房建设资金

联邦政府承诺将在新住房建设方面投入数十亿加元。

2024年预算公布了“加拿大建设”计划，该计划将使国家公寓建设贷款计划与省政府合作，建造更多的出租住房。从明年开始，该计划将获得额外的150亿加元资金，用于建造3万个新住房单元，使该计划的总资金分配超过550亿加元，到2031年共建造131,000个单元。

首次购房者的30年按揭摊还期

通过《加拿大抵押贷款宪章》，2024年预算宣布，从8月1日起，首次购买新建房屋的购房者可以享受30年的按揭摊还期，这一产品以前仅对首付至少为20%的购房者开放。

购房者计划修订

储蓄首付是新购房者面临的最大障碍之一。为了让购房者更容易获得购房资金，2024年预算宣布了对购房者计划提款限额的修订，从4月16日起，提款限额从35,000加元提高到60,000加元。

对独栋住宅附属单元的支持

为了鼓励创建附属住房单元，2024年预算宣布在四年内提供4.096亿加元，用于由加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）运营的“加拿大附属单元贷款计划”。这将使房主能够借款高达40,000加元的低息贷款，用于增加附属单元，这些单元可以用于多代同堂的居住目的或作为租金收入来源。

可调利率抵押贷款（ARM）为借款人提供了一个独特的机会，可以利用波动的利率，在贷款期限内提供灵活性和潜在的成本节省。然而，ARM也伴随着固有的风险和不确定性，借款人在选择这种抵押贷款之前应仔细考虑。在本文中，我们将探讨可调利率抵押贷款的利与弊，帮助您判断ARM是否适合您的购房需求。

理解可调利率抵押贷款（ARM）

可调利率抵押贷款（ARM）是一种房屋贷款，其利率在整个贷款期限内不是固定的。相反，利率会根据某个指数（如基本利率或伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的变化而定期波动。通常，ARM有一个初始固定利率期，之后是可调利率期，利率可以每年或在指定的间隔内调整。

可调利率抵押贷款的优点

1. 初始利率较低：ARM通常比固定利率抵押贷款的初始利率更低，使其对寻求较低月供和在初始固定利率期间潜在节省的借款人具有吸引力。

2. 潜在的较低付款：如果利率随时间下降或保持稳定，ARM借款人在可调利率期间可能受益于较低的月供，从而增加负担能力和现金流的灵活性。

3. 短期持有优势：对于计划在几年内出售或再融资房屋的借款人来说，ARM可以利用较低的初始利率，而无需承受长期利率波动的风险。

4. 利率上限和限制：大多数ARM包括利率上限和限制，限制每个调整期和整个贷款期限内利率的增减幅度，为借款人提供一定程度的保护，以防止利率大幅波动。

可调利率抵押贷款的缺点

1. 利率风险：ARM的主要缺点之一是未来利率走势的不确定性。如果在可调利率期间利率大幅上升，借款人可能面临更高的月供和增加的财务压力。

2. 支付冲击：利率迅速上升可能导致ARM借款人支付冲击，月供突然大幅增加，尤其对于固定收入的借款人来说，可能难以承受。

3. 预算挑战：ARM付款的波动性可能使借款人的预算和财务规划更加困难，因为他们可能需要考虑住房费用随时间变化的潜在变化。

4. 长期成本：尽管ARM可能提供较低的初始利率，但如果借款人长期持有贷款，而在可调利率期间利率大幅上升，他们最终可能支付更多的利息。

ARM是否适合您？

决定可调利率抵押贷款是否适合您的购房需求取决于各种因素，包括您的财务状况、风险承受能力和未来计划。请考虑以下问题：

• 您能接受利率和付款波动的可能性吗？

• 您计划长期居住在您的房屋中，还是在几年内出售/再融资？

• 当前的利率趋势和经济状况如何影响您的决定？

• 您是否彻底审查并理解ARM产品的条款、特点和风险？

最终，咨询合格的抵押贷款顾问或财务规划师可以提供宝贵的指导和帮助，评估您的选择并确定ARM是否符合您的财务目标和偏好。

全国休闲地产市场的中位房价预计将在2024年上涨5.0%，原因是重新活跃的买家将争夺有限的房源。

根据皇家地产的预测，加拿大休闲地区的单户住宅中位价格将在2024年上涨5.0%，达到678,930加元，比2023年有所增加。消费者信心的提升将使那些观望的买家重返市场。所有省份的休闲地产市场预计在2024年都会看到单户住宅价格的上涨，其中安大略省的价格涨幅最大，预计将达到8.0%。

皇家地产总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“疫情期间，各类房产需求显著增加，但没有什么能比得上休闲地产市场的‘淘金热’。城市办公室关闭，高速互联网的普及让人们可以在湖边和山顶开视频会议，过剩的需求将休闲地产的价格推到了前所未有的高度。”

“尽管通胀抬头、利率飙升以及随后的经济衰退使得小屋、木屋和度假屋的价格从疫情高峰回落，但对休闲生活的基本需求并没有减弱。我们相信这个市场将在2024年看到活动的复苏。”

2023年，加拿大休闲地产区域的单户住宅加权中位价格同比下降了1.0%，至646,600加元。这紧随2022年11.7%的同比价格下降之后。从房屋类型来看，2023年单户临水房产的加权中位价格同比下降了7.9%，至1,075,500加元；标准公寓的加权中位价格下降了1.5%，至420,300加元。尽管过去一年略有下降，但全国加权中位单户住宅价格仍比2019年水平高出59%。

Soper表示：“需求一直在悄悄积累。我们的地区专家告诉我们，随着春季市场的临近，买家的兴趣在稳步上升。随着混合办公和居家办公模式成为常态，许多工作人士看到了更好利用乡村房产的机会。”

疫情高峰期，买家寻求更多空间、隐私和自然接触，许多休闲地产市场的房源供应大幅减少。虽然需求已从历史高位回落，但市场仍在应对低库存水平。

根据对全国150名皇家地产休闲地产市场专业人士的调查，41%的受访者表示，库存量比去年同期减少；33%的受访者表示，他们地区的库存水平相似。然而，64%的受访者表示，买家对休闲房产的需求相似或更多。这种持续且增长的需求预计会对加拿大休闲市场的价格形成上行压力。

皇家地产的休闲地产顾问预测，当加拿大央行开始下调隔夜贷款利率时，买房活动将会加剧。62%的专家表示，他们认为在利率下调时，他们所在地区的需求会略有增加，21%的人预计需求会显著增加。

Soper指出：“在购买休闲房产时，现金起着比城市住宅更重要的作用，但绝大多数买家还是会为购买提供部分融资。”根据调查，78%的专家表示，他们所在地区的休闲房产买家通常会获得融资，如贷款或按揭。

“休闲房产购买不受按揭利率的影响，但总体上消费者信心将在看到加拿大央行关键贷款利率下调时得到提升，预计今年晚些时候会看到这一变化。这种活动的增加将对价格形成上行压力。如果这与库存的增加相吻合，我们也应该会看到销售的增长。”

休闲生活对加拿大人仍具有吸引力。全国59%的休闲地产专家表示，他们所在地区的房主通常将其房产用作第二居所或度假屋。21%的受访者表示，房主通常将其休闲房产部分用作度假屋，部分用作出租物业。根据57%的专家的说法，大多数对休闲房产的需求来自50至64岁的人群。

Soper补充道：“尽管休闲趋势因地区而异，但我们可以自信地说，大多数拥有度假屋或木屋的加拿大人都是为了丰富自己的生活。这是对我们休闲社区和他们为加拿大人提供的生活方式的认可，那些在疫情期间搬到度假区的人大多选择继续留下。”

尽管一些房主在疫情期间全职搬到休闲地区，但全国55%的休闲专家表示，由于远程工作能力或生活方式偏好的变化，房主返回城市或郊区社区并不常见。加拿大有几个休闲地区拥有活跃的全年社区。

Soper总结道：“无论是为了退休还是作为夏季度假胜地，我们预计今年会有更多加拿大人拥抱休闲生活，因为较低的借贷成本让他们的休闲房产梦想更容易实现。”

买房是人生中的一大乐事，但也有不少经济责任需要了解和承担。其中在安大略省，有一个必须了解的就是土地转让税（Land Transfer Tax，简称LTT）。今天我们就来详细聊聊这个LTT，包括它是如何计算的、首次购房者如何申请退税，以及购房时需要注意的事项。

土地转让税（LTT）是什么？

土地转让税是安大略省政府对购买或转让土地或土地权益所征收的一项费用。通常由买方支付，并且是根据房产的购买价格计算的。

土地转让税的计算方式

土地转让税的金额取决于房产的购买价格。以下是目前安大略省的土地转让税率：

- 房屋价值的首$55,000部分：0.5%

- $55,000至$250,000之间的部分：1.0%

- $250,000至$400,000之间的部分：1.5%

- $400,000至$2,000,000之间的部分：2.0%

- 超过$2,000,000的部分（如果土地上不超过两栋独立住宅）：2.5%

首次购房者退税

为了帮助首次购房者，安大略省政府提供了一项土地转让税的退税政策。符合条件的首次购房者可以获得部分或全部土地转让税的退还，减轻购房时的前期费用。不过需要注意的是，从2017年1月1日起，首次购房者退税计划仅限于加拿大公民和永久居民。

购房者需要注意的事项

在规划购房预算时，务必要将土地转让税考虑在内。建议咨询专业的按揭经纪人或资深的房地产专家，根据房产的购买价格预估土地转让税金额，以便更好地规划和管理财务。此外，还要考虑其他购房相关费用，如律师费、房屋检查费、评估费和搬家费用等。这些费用加起来可能会不少，所以提前做好财务准备是关键。

下一步

对于安大略省的购房者来说，了解土地转让税是至关重要的。通过熟悉LTT税率、潜在的退税政策和其他相关费用，您可以在购房时做出明智的决策。建议咨询Mortgage Brokers Ottawa的按揭经纪人，获取个性化的指导和按揭选项。记住，买房是一项重大的投资，充分了解相关的财务事项，将有助于确保顺利且成功的购房体验。

总之，买房不仅是一个重要的里程碑，更是一项需要周全考虑的经济决策。了解土地转让税和其他相关费用，让你的购房之路更加平坦。

对于大多数人来说，买房（特别是第一次买房）最难的部分就是存够首付。许多人无法存下房价的20%作为首付，但通过按揭贷款保险，你只需最低5%的首付即可购房。

按揭贷款保险是为了保护贷方免于借款人违约（即无法偿还按揭贷款）。根据加拿大法律，大多数贷款机构都必须购买这类保险。如果借款人违约，保险公司将赔偿贷方。这个保险费用通常以保险费的形式附加在按揭贷款中，或者你也可以选择在交房时一次性支付。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）、Sagen和加拿大担保（Canada Guarantee）是加拿大三大按揭贷款保险提供商。

CMHC的保险费率如下：

超过50万加元房屋的最低首付

这适用于那些首付少于20%的购房者，因此需要按揭违约保险。对于房价超过50万加元的部分，最低首付为10%。

例子：

举个例子，一套60万加元的房屋的最低首付为35,000加元。具体来说，就是前50万加元按5%计算（25,000加元），再加上剩余10万加元按10%计算（10,000加元）。这相当于总首付比例为5.8%。

过去两年中，51%的加拿大人搁置了购房计划，他们表示只要加拿大央行降低关键贷款利率，他们就会重返市场。

过去两年的借贷成本上升，迫使数百万加拿大人重新考虑或调整购房计划。自从加拿大央行在2022年3月开始上调关键贷款利率以来，全国超过四分之一的成年人（27%）活跃在市场上，而其中超过一半（56%）表示，由于利率上升，他们被迫推迟购房计划。根据皇家地产（Royal LePage）与Leger合作进行的最新调查显示，在过去一年中，通胀率已经接近预期的2%目标，预计加拿大央行将在今年晚些时候首次下调隔夜贷款利率——这对持有浮动利率按揭贷款的借款人以及那些被迫推迟购房计划的人来说无疑是个好消息。

在那些推迟购房计划的人中，51%表示如果利率下降，他们会重新开始寻找房产。10%的人表示，只需降息25个基点就会促使他们重新进入市场，18%的人表示等待降息50到100个基点，23%的人表示需要看到超过100个基点的降息才会考虑重新购房。

“去年3月加拿大央行首次暂停加息后，我们立即看到了市场活动的激增，因为消费者信心增强了。我预计，一旦有迹象表明央行即将开始备受期待的降息，市场将出现类似的买家需求浪潮。”皇家地产总裁兼首席执行官菲尔·索珀表示，“买家的行为与他们对当前想购买的房屋未来不会更便宜的信心紧密相连。我们预计，今年春天将成为这个关键时刻。”

五分之一（20%）的观望买家表示他们不再计划购房，而另有12%的人表示，如果加拿大央行的关键贷款利率保持不变，他们准备重新进入市场。

在计划等待利率下降后重返市场的人中，44%打算获得四年或五年的固定利率按揭贷款，这是加拿大最受欢迎的按揭类型和期限。这一比例是选择浮动利率按揭贷款的受访者数量（22%）的两倍。另有12%表示他们会选择短期固定利率按揭贷款。

“在今年头几周，我们看到全国各大市场的小市场活动明显增加。预约看房、房产展示和通过我们的贷款合作伙伴申请按揭预批准的请求都急剧上升。我们一线的工作人员报告说，当今的房地产消费者信息灵通，关注趋势，并在认为条件改善时准备积极参与。”索珀补充道。

在那些由于利率上升而推迟购房计划的人中，65%仍然参与购房过程。这包括随意浏览房源（39%）、继续储蓄首付款（19%）、申请按揭预批准（12%）或已经获得按揭预批准（7%）。然而，一些人完全退出了购房过程——26%的受访者表示他们暂时放弃了购房计划。

目前，加拿大央行的隔夜贷款利率为5.0%。下一次利率公告定于3月6日发布。

在复杂的房地产融资领域，选择合适的按揭贷款类型是一个至关重要的决定，这将对房主的财务之旅产生重大影响。随着购房之路的开启，人们面临着众多按揭选项，每种都有其独特的特点和考量。本文旨在简化各种按揭类型的多样性，为大家解析传统按揭、高比例按揭、开放式按揭、固定利率按揭以及浮动利率/可调利率按揭的独特特点。通过深入了解这些金融工具的细微差别，潜在购房者可以做出符合自己需求和财务目标的明智选择。

传统按揭（Conventional Mortgage）

传统按揭是指首付款等于或超过房产价值/购买价格20%的按揭贷款。低比例按揭通常不需要按揭贷款保险。

高比例按揭（High Ratio Mortgage）

高比例按揭是指借款人支付的首付款少于房产价值/购买价格20%的按揭贷款。高比例按揭必须通过加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）、Sagen或加拿大担保公司（Canada Guaranty）进行保险，这三家公司是加拿大的主要按揭保险公司。

开放式按揭（Open Mortgage）

开放式按揭允许借款人在任何时候提前偿还全部或部分本金而不受罚款限制。开放式按揭通常有较短的期限，如六个月或一年，但也可以包括一些浮动利率/较长期限的选项。开放式按揭的利率通常高于具有类似期限的封闭式按揭。

固定利率按揭（Fixed Rate Mortgage）

固定利率按揭是指在按揭期限内，利率被确定并锁定。贷方通常提供不同的提前还款选项，允许更快地偿还按揭贷款，以及部分或全部还款。

浮动利率/可调利率按揭（Variable Rate/Adjustable Rate Mortgage）

浮动利率或可调利率按揭是指在按揭期限内利率可以增加或减少的按揭贷款。利率随着基本贷款利率的变化而变化。利率变化对你的还款的影响取决于你的还款是固定的还是可调的。

面对众多按揭类型，具体选择哪种主要取决于你的个人情况。根据收入、未来收入、房价、其他债务、首付款等因素，不同的按揭可能更适合你。要找到最适合你的按揭类型，最好的方法是与按揭经纪人或代理人交谈。不过，了解不同类型的按揭及其含义，对你来说也是很有帮助的。

养宠物的好处多多，但责任也不少。除了需要照顾和花时间陪伴它们，养宠物还涉及到一定的民事责任。

我的狗狗能否纳入家庭保险范围？

当你领养一只狗或已经养狗并签订新的家庭保险保单时，首先要做的就是通知你的保险公司。这样一来，如果你的狗狗不小心造成了损坏，你就能得到保险保护。

几乎一半的宠物主人没有申报他们的宠物，尽管这是强制要求。不告知保险公司家中有宠物可能会带来严重后果。你可能会被拒绝索赔，有些保险公司甚至可能拒绝为你提供保险。

一般来说，宠物是包含在家庭保险范围内的。但保险公司可能对某些犬种有所顾虑，因此务必与保险代理人讨论。当你告诉保险公司你养了宠物时，你需要选择一份适合自己需求的家庭保险保单，既要覆盖房屋本身（保护你的财产），也要涵盖责任险（例如对他人造成的损害）。

动物的共性就是它们不可预测。即使你尽力训练你的狗狗，也无法确保意外或损害不会发生。这对你、你的财产、他人以及你的保险公司都是一种风险。

我对我的狗造成的损害负责吗？

你需要对自己养的动物负责。这不仅包括财产损失，还包括对他人的伤害。此外，根据Éducaloi的规定，照看动物的人也可能被视为负责。例如，如果你朋友在你度假期间帮你照看狗狗，而这段时间内你的宠物撕毁了新沙发，你的朋友也可能需要负责。又或者，如果你帮邻居遛狗，结果狗狗在散步时攻击了另一只狗，你也可能需要负责，因为事发时你在照看这只狗。

如果你的狗攻击了别人怎么办？

如前所述，你对你的狗和它的行为负责。所以，如果你的狗咬了访客的脚踝或攻击了邻居的狗，他们有权起诉你。你可能需要支付赔偿金给被咬的人或被攻击狗的主人。如果你已经向保险公司报告了你的狗，并且他们同意承保，那么你的责任保险应该能够为这类索赔提供保障。

如果你的狗狗造成了损坏，请联系你的保险代理人进行索赔。

预防损坏的小贴士

尽管宠物的行为难以预测，但还是可以减少相关风险的。如果你的狗需要特殊的预防措施，不妨采取这些措施。

首先，出门时请务必给你的狗狗系上牵引绳。现在在公共场所必须时刻将狗狗牵好。如果你的狗有攻击倾向，请给它戴上口罩，并提醒接近它的人。

最好有一个围栏院子，这样你的狗狗可以消耗精力，学会更好的行为，同时也防止它逃跑或未经允许进入邻居的院子。

在室内，避免将物品随意放置。如果你的宠物喜欢咬东西，把鞋子收起来，并在椅子腿和家具角喷洒驱避溶液。

至少最初阶段，可以将宠物关在笼子里。为了宠物的安全，也为了保护家具，这样可以防止很多损坏。

如果宠物行为难以管理，可以考虑参加训练课程。在那里，狗狗可以见到其他狗和人类，进行社交活动，并学会听从指令。

缺乏精神和身体的刺激往往是狗狗行为不佳的原因。每天花时间进行锻炼和定期的精神刺激，你会惊讶于宠物行为的改善速度。

宠物需要大量的照顾、时间和关注。我们知道宠物对你的重要性。养狗是一项长期承诺，因此最好全面了解其中的所有责任。

加拿大移民历史悠久，原住民在这片土地上生息了数千年，直到16世纪，欧洲人踏上这片土地，成为加拿大最早的移民。在过去50年中，来自欧洲的新移民的比例有所下降，亚洲已成为新移民的首要来源地。

根据郭蕾地产了解的最新人口普查数据（2021年），加拿大的移民人数超过830万人，占总人口的近1/4。去年加拿大人口增长首次超过100万，总人口增长2.7%，为1957年以来的最快增速。在联邦政府加速引进劳动力满足本国需求的同时，加拿大的住房和医疗也面临空前的压力，对联邦移民政策的质疑声也层出不穷。

Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。报告指：“居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。”

尽管如此，据globalnews报道，Desjardins经济研究发布的一份最新报告为加拿大欢迎更多新移民提供了支持。Desjardins 加拿大经济高级总监Randall Bartlett表示：“关于加拿大移民水平的讨论很多集中在对加拿大房地产市场的直接影响。我想说的就是提供一些更广泛的经济背景，来解释为什么移民对加拿大很重要。”

报告认为，移民对于加拿大的长期经济成功至关重要，但也可能带来短期挑战。

平衡人口老龄化要靠移民

近年来加拿大劳动力人口的年龄结构变化，导致就业市场出现劳动力大量短缺的现象，这成为“抢人”背后的关键推手。

加拿大的劳动力人口主要由15岁（学生可以打工）至64岁的人口组成。目前这部分人占总人口的比例为64.8%，与美国的数据接近，高于其他发达国家，比如日本的比例低于60%，这是加拿大的一个相对优势。

但加拿大的劳动力人口结构已开始失衡。最新统计数据显示，在这些劳动力人口中，约21.8%处于55岁至64岁区间，这个比例是加拿大人口普查史上的最高水平。这些接近退休年龄的人口数量，超过刚进入劳动力市场的年轻人（15岁至24岁区间内）数量。2021年，前者与后者的比例为100∶81；而1966年，这一比例为100∶200。

出生于1946年至1965年的“婴儿潮一代”正在老去，最年轻的今年也58岁了。这将进一步推动人口老龄化，带来前所未有的退休潮。到2030年，随着最后一批“婴儿潮一代”年满65岁退出劳动力市场，15岁至64岁的劳动力人口占加拿大总人口的比例将持续下降，即使有移民补充，2051年这一比例仍可能降至60%以下。

因此，除“婴儿潮一代”影响劳动力人口结构外，低生育率、晚育和预期寿命延长也改变着加拿大的整体人口结构。2016年到2021年，该国65岁及以上人口增长了18.3%，达到700万，接近总人口的20%，高于2016年的16.9%。而15岁以下儿童数量只有600万。

自2001年以来，加拿大85岁及以上高龄老人人数翻了一番，2021达到86.1万。据人口预测，到2046年这一数字可能会增加3倍。

如果该国的生育率在未来几年继续下降，加拿大可能会加入生育率“最低”的国家。一个重要的指标是老年人口抚养比（old‐age dependency ratio，OADR），即65岁及以上人口与劳动年龄（15至64岁的）人口的比率。人口老龄化会给经济活动带来压力，同时推高医疗保健成本。

持续的劳动力需求表明，现在的永久和非永久居民的接纳速度可能是合理的。

根据联邦最新的财政可持续发展报告，预计2020至2040年间，省级政府人均医疗保健支出将增加近一倍，最终达到每人每年1万加元。这一增幅远远超出了同期消费者价格指数的预期增幅，可能需要增加收入和/或减少其他优先事项的支出，才能避免靠举债来应对这一不断上升的成本。增加工作年龄人口可以抵消老龄化的影响，也可以使生活水平不断提高，同时确保公共财政的可持续性。

正如Bartlett所言：“我们需要相对较高的移民率，来抵消老龄化对经济的影响，以便能够支付加拿大老年人所需的医疗保健费用。”

经济类移民助力GDP增长

Desjardins的报告还发现，如果新移民能成功找到工作，加拿大增加移民的计划可能会提高人均国内生产总值。人均国内生产总值是一个国家的经济规模除以其人口。许多人认为它比 GDP 总体数据更能衡量一个国家的生活水平。

专家认为，新移民更带来了消费。每年40多万新移民的到来，从衣食住行到柴米油盐，都是烟火气息的现实体现。新移民的新增消费，特别是刚性消费部分，相对于本地家庭的谨慎消费，正好是个补充，有利于经济。

大数据也证实了这一问题：自2010年以来，移民工人占加拿大劳动力增长总数的84%，但只占高技能和中等技能劳动力增长的55%。

新移民在运输和仓储、专业服务以及住宿和食品服务方面的劳动力占比增长最快。2021年，新移民占总就业劳动力的8%，但其在住宿和食品服务部门占13%，在专业服务部门占11%，在制造业和运输部门占10%。

新移民比在加拿大出生的人更有可能就业，经济类移民的表现尤其优于典型的加拿大人。根据加拿大统计局的数据，2018年，落地加拿大一年的经济类移民主申请人工资中位数就超过了加拿大人。

对此，Bartlett认为，“我们正在引进非常有才华的人才。”他们能够找到工作并“很快挣到超过加拿大平均水平的收入”。因为它不仅意味着经济类移民（加拿大最大的移民群体）更有可能就业，而且他们较高的实际工资表明他们作为一个群体也可以提高生产力。因此，就其对潜在国内生产总值的贡献而言，他们似乎超出了其应有的水平。

住房是增加移民计划的主要障碍

总的来说，更多的移民将有助于提高实际人均国内生产总值，进而提高长期的生活水平和收入。但鉴于各类住房的负担能力迅速下降，目前的移民步伐是否可持续尚不清楚。其中一个主要障碍是住房。

Desjardins今年早些时候的一项研究发现，加拿大的新屋开工量每年需要增加10万套，才能抵消永久居民数量增加带来的价格上涨压力。新移民的涌入已经对房地产市场产生了影响，尽管利率处于几十年来的最高水平，但今年房地产市场仍出现反弹。

BMO最近的一项分析发现，人口每增长1%，房价通常会上涨3%。

在上次利率决定中，加拿大央行将人口增长对房价的影响列为推高通胀的因素之一。该行在新闻发布会上表示：“移民带来的人口强劲增长增加了经济的需求和供给。新移民有助于缓解劳动力短缺的问题，同时也刺激了消费者支出并增加了住房需求。”

Bartlett警告说，创纪录的人口增长导致住房负担能力下降，“加拿大人可能会对移民变得不那么开放、不那么积极。”如果这进一步导致政府采取措施减少移民，“就意味着加拿大人将面临一笔巨额账单，以应对老龄化成本。”

因此，联邦政府需要将加拿大的移民政策与旨在提高各类住房负担能力的方法结合起来，在考虑短期内容纳新移民的能力时还需要听取其他各级政府的意见。各级政府也都有责任建造更多住房。否则，缺乏足够的住房可能会阻碍有才华的工人在加拿大定居，影响潜在的国内生产总值增长，并降低加拿大人对移民的开放程度。

尽管执政党和反对党在移民数量上有政策差异，但加拿大吸收移民、增加人口是不争的事实。无论如何，加拿大统计局对人口已预测到2041年，届时加拿大人口将达到4770万，移民占比34%，而移民或出生在加拿大的移民子女占总人口的52.4%，达到2500万。

郭蕾地产相信，移民在未来几十年仍将是加拿大人口增长的主要驱动力，而房价也将随之水涨船高。

在新移民带动的房地产市场之下，所以不看房怎么能轻易出手？