博客

全国休闲地产市场的中位房价预计将在2024年上涨5.0%，原因是重新活跃的买家将争夺有限的房源。

根据皇家地产的预测，加拿大休闲地区的单户住宅中位价格将在2024年上涨5.0%，达到678,930加元，比2023年有所增加。消费者信心的提升将使那些观望的买家重返市场。所有省份的休闲地产市场预计在2024年都会看到单户住宅价格的上涨，其中安大略省的价格涨幅最大，预计将达到8.0%。

皇家地产总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“疫情期间，各类房产需求显著增加，但没有什么能比得上休闲地产市场的‘淘金热’。城市办公室关闭，高速互联网的普及让人们可以在湖边和山顶开视频会议，过剩的需求将休闲地产的价格推到了前所未有的高度。”

“尽管通胀抬头、利率飙升以及随后的经济衰退使得小屋、木屋和度假屋的价格从疫情高峰回落，但对休闲生活的基本需求并没有减弱。我们相信这个市场将在2024年看到活动的复苏。”

2023年，加拿大休闲地产区域的单户住宅加权中位价格同比下降了1.0%，至646,600加元。这紧随2022年11.7%的同比价格下降之后。从房屋类型来看，2023年单户临水房产的加权中位价格同比下降了7.9%，至1,075,500加元；标准公寓的加权中位价格下降了1.5%，至420,300加元。尽管过去一年略有下降，但全国加权中位单户住宅价格仍比2019年水平高出59%。

Soper表示：“需求一直在悄悄积累。我们的地区专家告诉我们，随着春季市场的临近，买家的兴趣在稳步上升。随着混合办公和居家办公模式成为常态，许多工作人士看到了更好利用乡村房产的机会。”

疫情高峰期，买家寻求更多空间、隐私和自然接触，许多休闲地产市场的房源供应大幅减少。虽然需求已从历史高位回落，但市场仍在应对低库存水平。

根据对全国150名皇家地产休闲地产市场专业人士的调查，41%的受访者表示，库存量比去年同期减少；33%的受访者表示，他们地区的库存水平相似。然而，64%的受访者表示，买家对休闲房产的需求相似或更多。这种持续且增长的需求预计会对加拿大休闲市场的价格形成上行压力。

皇家地产的休闲地产顾问预测，当加拿大央行开始下调隔夜贷款利率时，买房活动将会加剧。62%的专家表示，他们认为在利率下调时，他们所在地区的需求会略有增加，21%的人预计需求会显著增加。

Soper指出：“在购买休闲房产时，现金起着比城市住宅更重要的作用，但绝大多数买家还是会为购买提供部分融资。”根据调查，78%的专家表示，他们所在地区的休闲房产买家通常会获得融资，如贷款或按揭。

“休闲房产购买不受按揭利率的影响，但总体上消费者信心将在看到加拿大央行关键贷款利率下调时得到提升，预计今年晚些时候会看到这一变化。这种活动的增加将对价格形成上行压力。如果这与库存的增加相吻合，我们也应该会看到销售的增长。”

休闲生活对加拿大人仍具有吸引力。全国59%的休闲地产专家表示，他们所在地区的房主通常将其房产用作第二居所或度假屋。21%的受访者表示，房主通常将其休闲房产部分用作度假屋，部分用作出租物业。根据57%的专家的说法，大多数对休闲房产的需求来自50至64岁的人群。

Soper补充道：“尽管休闲趋势因地区而异，但我们可以自信地说，大多数拥有度假屋或木屋的加拿大人都是为了丰富自己的生活。这是对我们休闲社区和他们为加拿大人提供的生活方式的认可，那些在疫情期间搬到度假区的人大多选择继续留下。”

尽管一些房主在疫情期间全职搬到休闲地区，但全国55%的休闲专家表示，由于远程工作能力或生活方式偏好的变化，房主返回城市或郊区社区并不常见。加拿大有几个休闲地区拥有活跃的全年社区。

Soper总结道：“无论是为了退休还是作为夏季度假胜地，我们预计今年会有更多加拿大人拥抱休闲生活，因为较低的借贷成本让他们的休闲房产梦想更容易实现。”

买房是人生中的一大乐事，但也有不少经济责任需要了解和承担。其中在安大略省，有一个必须了解的就是土地转让税（Land Transfer Tax，简称LTT）。今天我们就来详细聊聊这个LTT，包括它是如何计算的、首次购房者如何申请退税，以及购房时需要注意的事项。

土地转让税（LTT）是什么？

土地转让税是安大略省政府对购买或转让土地或土地权益所征收的一项费用。通常由买方支付，并且是根据房产的购买价格计算的。

土地转让税的计算方式

土地转让税的金额取决于房产的购买价格。以下是目前安大略省的土地转让税率：

- 房屋价值的首$55,000部分：0.5%

- $55,000至$250,000之间的部分：1.0%

- $250,000至$400,000之间的部分：1.5%

- $400,000至$2,000,000之间的部分：2.0%

- 超过$2,000,000的部分（如果土地上不超过两栋独立住宅）：2.5%

首次购房者退税

为了帮助首次购房者，安大略省政府提供了一项土地转让税的退税政策。符合条件的首次购房者可以获得部分或全部土地转让税的退还，减轻购房时的前期费用。不过需要注意的是，从2017年1月1日起，首次购房者退税计划仅限于加拿大公民和永久居民。

购房者需要注意的事项

在规划购房预算时，务必要将土地转让税考虑在内。建议咨询专业的按揭经纪人或资深的房地产专家，根据房产的购买价格预估土地转让税金额，以便更好地规划和管理财务。此外，还要考虑其他购房相关费用，如律师费、房屋检查费、评估费和搬家费用等。这些费用加起来可能会不少，所以提前做好财务准备是关键。

下一步

对于安大略省的购房者来说，了解土地转让税是至关重要的。通过熟悉LTT税率、潜在的退税政策和其他相关费用，您可以在购房时做出明智的决策。建议咨询Mortgage Brokers Ottawa的按揭经纪人，获取个性化的指导和按揭选项。记住，买房是一项重大的投资，充分了解相关的财务事项，将有助于确保顺利且成功的购房体验。

总之，买房不仅是一个重要的里程碑，更是一项需要周全考虑的经济决策。了解土地转让税和其他相关费用，让你的购房之路更加平坦。

对于大多数人来说，买房（特别是第一次买房）最难的部分就是存够首付。许多人无法存下房价的20%作为首付，但通过按揭贷款保险，你只需最低5%的首付即可购房。

按揭贷款保险是为了保护贷方免于借款人违约（即无法偿还按揭贷款）。根据加拿大法律，大多数贷款机构都必须购买这类保险。如果借款人违约，保险公司将赔偿贷方。这个保险费用通常以保险费的形式附加在按揭贷款中，或者你也可以选择在交房时一次性支付。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）、Sagen和加拿大担保（Canada Guarantee）是加拿大三大按揭贷款保险提供商。

CMHC的保险费率如下：

超过50万加元房屋的最低首付

这适用于那些首付少于20%的购房者，因此需要按揭违约保险。对于房价超过50万加元的部分，最低首付为10%。

例子：

举个例子，一套60万加元的房屋的最低首付为35,000加元。具体来说，就是前50万加元按5%计算（25,000加元），再加上剩余10万加元按10%计算（10,000加元）。这相当于总首付比例为5.8%。

过去两年中，51%的加拿大人搁置了购房计划，他们表示只要加拿大央行降低关键贷款利率，他们就会重返市场。

过去两年的借贷成本上升，迫使数百万加拿大人重新考虑或调整购房计划。自从加拿大央行在2022年3月开始上调关键贷款利率以来，全国超过四分之一的成年人（27%）活跃在市场上，而其中超过一半（56%）表示，由于利率上升，他们被迫推迟购房计划。根据皇家地产（Royal LePage）与Leger合作进行的最新调查显示，在过去一年中，通胀率已经接近预期的2%目标，预计加拿大央行将在今年晚些时候首次下调隔夜贷款利率——这对持有浮动利率按揭贷款的借款人以及那些被迫推迟购房计划的人来说无疑是个好消息。

在那些推迟购房计划的人中，51%表示如果利率下降，他们会重新开始寻找房产。10%的人表示，只需降息25个基点就会促使他们重新进入市场，18%的人表示等待降息50到100个基点，23%的人表示需要看到超过100个基点的降息才会考虑重新购房。

“去年3月加拿大央行首次暂停加息后，我们立即看到了市场活动的激增，因为消费者信心增强了。我预计，一旦有迹象表明央行即将开始备受期待的降息，市场将出现类似的买家需求浪潮。”皇家地产总裁兼首席执行官菲尔·索珀表示，“买家的行为与他们对当前想购买的房屋未来不会更便宜的信心紧密相连。我们预计，今年春天将成为这个关键时刻。”

五分之一（20%）的观望买家表示他们不再计划购房，而另有12%的人表示，如果加拿大央行的关键贷款利率保持不变，他们准备重新进入市场。

在计划等待利率下降后重返市场的人中，44%打算获得四年或五年的固定利率按揭贷款，这是加拿大最受欢迎的按揭类型和期限。这一比例是选择浮动利率按揭贷款的受访者数量（22%）的两倍。另有12%表示他们会选择短期固定利率按揭贷款。

“在今年头几周，我们看到全国各大市场的小市场活动明显增加。预约看房、房产展示和通过我们的贷款合作伙伴申请按揭预批准的请求都急剧上升。我们一线的工作人员报告说，当今的房地产消费者信息灵通，关注趋势，并在认为条件改善时准备积极参与。”索珀补充道。

在那些由于利率上升而推迟购房计划的人中，65%仍然参与购房过程。这包括随意浏览房源（39%）、继续储蓄首付款（19%）、申请按揭预批准（12%）或已经获得按揭预批准（7%）。然而，一些人完全退出了购房过程——26%的受访者表示他们暂时放弃了购房计划。

目前，加拿大央行的隔夜贷款利率为5.0%。下一次利率公告定于3月6日发布。

在复杂的房地产融资领域，选择合适的按揭贷款类型是一个至关重要的决定，这将对房主的财务之旅产生重大影响。随着购房之路的开启，人们面临着众多按揭选项，每种都有其独特的特点和考量。本文旨在简化各种按揭类型的多样性，为大家解析传统按揭、高比例按揭、开放式按揭、固定利率按揭以及浮动利率/可调利率按揭的独特特点。通过深入了解这些金融工具的细微差别，潜在购房者可以做出符合自己需求和财务目标的明智选择。

传统按揭（Conventional Mortgage）

传统按揭是指首付款等于或超过房产价值/购买价格20%的按揭贷款。低比例按揭通常不需要按揭贷款保险。

高比例按揭（High Ratio Mortgage）

高比例按揭是指借款人支付的首付款少于房产价值/购买价格20%的按揭贷款。高比例按揭必须通过加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）、Sagen或加拿大担保公司（Canada Guaranty）进行保险，这三家公司是加拿大的主要按揭保险公司。

开放式按揭（Open Mortgage）

开放式按揭允许借款人在任何时候提前偿还全部或部分本金而不受罚款限制。开放式按揭通常有较短的期限，如六个月或一年，但也可以包括一些浮动利率/较长期限的选项。开放式按揭的利率通常高于具有类似期限的封闭式按揭。

固定利率按揭（Fixed Rate Mortgage）

固定利率按揭是指在按揭期限内，利率被确定并锁定。贷方通常提供不同的提前还款选项，允许更快地偿还按揭贷款，以及部分或全部还款。

浮动利率/可调利率按揭（Variable Rate/Adjustable Rate Mortgage）

浮动利率或可调利率按揭是指在按揭期限内利率可以增加或减少的按揭贷款。利率随着基本贷款利率的变化而变化。利率变化对你的还款的影响取决于你的还款是固定的还是可调的。

面对众多按揭类型，具体选择哪种主要取决于你的个人情况。根据收入、未来收入、房价、其他债务、首付款等因素，不同的按揭可能更适合你。要找到最适合你的按揭类型，最好的方法是与按揭经纪人或代理人交谈。不过，了解不同类型的按揭及其含义，对你来说也是很有帮助的。

养宠物的好处多多，但责任也不少。除了需要照顾和花时间陪伴它们，养宠物还涉及到一定的民事责任。

我的狗狗能否纳入家庭保险范围？

当你领养一只狗或已经养狗并签订新的家庭保险保单时，首先要做的就是通知你的保险公司。这样一来，如果你的狗狗不小心造成了损坏，你就能得到保险保护。

几乎一半的宠物主人没有申报他们的宠物，尽管这是强制要求。不告知保险公司家中有宠物可能会带来严重后果。你可能会被拒绝索赔，有些保险公司甚至可能拒绝为你提供保险。

一般来说，宠物是包含在家庭保险范围内的。但保险公司可能对某些犬种有所顾虑，因此务必与保险代理人讨论。当你告诉保险公司你养了宠物时，你需要选择一份适合自己需求的家庭保险保单，既要覆盖房屋本身（保护你的财产），也要涵盖责任险（例如对他人造成的损害）。

动物的共性就是它们不可预测。即使你尽力训练你的狗狗，也无法确保意外或损害不会发生。这对你、你的财产、他人以及你的保险公司都是一种风险。

我对我的狗造成的损害负责吗？

你需要对自己养的动物负责。这不仅包括财产损失，还包括对他人的伤害。此外，根据Éducaloi的规定，照看动物的人也可能被视为负责。例如，如果你朋友在你度假期间帮你照看狗狗，而这段时间内你的宠物撕毁了新沙发，你的朋友也可能需要负责。又或者，如果你帮邻居遛狗，结果狗狗在散步时攻击了另一只狗，你也可能需要负责，因为事发时你在照看这只狗。

如果你的狗攻击了别人怎么办？

如前所述，你对你的狗和它的行为负责。所以，如果你的狗咬了访客的脚踝或攻击了邻居的狗，他们有权起诉你。你可能需要支付赔偿金给被咬的人或被攻击狗的主人。如果你已经向保险公司报告了你的狗，并且他们同意承保，那么你的责任保险应该能够为这类索赔提供保障。

如果你的狗狗造成了损坏，请联系你的保险代理人进行索赔。

预防损坏的小贴士

尽管宠物的行为难以预测，但还是可以减少相关风险的。如果你的狗需要特殊的预防措施，不妨采取这些措施。

首先，出门时请务必给你的狗狗系上牵引绳。现在在公共场所必须时刻将狗狗牵好。如果你的狗有攻击倾向，请给它戴上口罩，并提醒接近它的人。

最好有一个围栏院子，这样你的狗狗可以消耗精力，学会更好的行为，同时也防止它逃跑或未经允许进入邻居的院子。

在室内，避免将物品随意放置。如果你的宠物喜欢咬东西，把鞋子收起来，并在椅子腿和家具角喷洒驱避溶液。

至少最初阶段，可以将宠物关在笼子里。为了宠物的安全，也为了保护家具，这样可以防止很多损坏。

如果宠物行为难以管理，可以考虑参加训练课程。在那里，狗狗可以见到其他狗和人类，进行社交活动，并学会听从指令。

缺乏精神和身体的刺激往往是狗狗行为不佳的原因。每天花时间进行锻炼和定期的精神刺激，你会惊讶于宠物行为的改善速度。

宠物需要大量的照顾、时间和关注。我们知道宠物对你的重要性。养狗是一项长期承诺，因此最好全面了解其中的所有责任。

加拿大移民历史悠久，原住民在这片土地上生息了数千年，直到16世纪，欧洲人踏上这片土地，成为加拿大最早的移民。在过去50年中，来自欧洲的新移民的比例有所下降，亚洲已成为新移民的首要来源地。

根据郭蕾地产了解的最新人口普查数据（2021年），加拿大的移民人数超过830万人，占总人口的近1/4。去年加拿大人口增长首次超过100万，总人口增长2.7%，为1957年以来的最快增速。在联邦政府加速引进劳动力满足本国需求的同时，加拿大的住房和医疗也面临空前的压力，对联邦移民政策的质疑声也层出不穷。

Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。报告指：“居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。”

尽管如此，据globalnews报道，Desjardins经济研究发布的一份最新报告为加拿大欢迎更多新移民提供了支持。Desjardins 加拿大经济高级总监Randall Bartlett表示：“关于加拿大移民水平的讨论很多集中在对加拿大房地产市场的直接影响。我想说的就是提供一些更广泛的经济背景，来解释为什么移民对加拿大很重要。”

报告认为，移民对于加拿大的长期经济成功至关重要，但也可能带来短期挑战。

平衡人口老龄化要靠移民

近年来加拿大劳动力人口的年龄结构变化，导致就业市场出现劳动力大量短缺的现象，这成为“抢人”背后的关键推手。

加拿大的劳动力人口主要由15岁（学生可以打工）至64岁的人口组成。目前这部分人占总人口的比例为64.8%，与美国的数据接近，高于其他发达国家，比如日本的比例低于60%，这是加拿大的一个相对优势。

但加拿大的劳动力人口结构已开始失衡。最新统计数据显示，在这些劳动力人口中，约21.8%处于55岁至64岁区间，这个比例是加拿大人口普查史上的最高水平。这些接近退休年龄的人口数量，超过刚进入劳动力市场的年轻人（15岁至24岁区间内）数量。2021年，前者与后者的比例为100∶81；而1966年，这一比例为100∶200。

出生于1946年至1965年的“婴儿潮一代”正在老去，最年轻的今年也58岁了。这将进一步推动人口老龄化，带来前所未有的退休潮。到2030年，随着最后一批“婴儿潮一代”年满65岁退出劳动力市场，15岁至64岁的劳动力人口占加拿大总人口的比例将持续下降，即使有移民补充，2051年这一比例仍可能降至60%以下。

因此，除“婴儿潮一代”影响劳动力人口结构外，低生育率、晚育和预期寿命延长也改变着加拿大的整体人口结构。2016年到2021年，该国65岁及以上人口增长了18.3%，达到700万，接近总人口的20%，高于2016年的16.9%。而15岁以下儿童数量只有600万。

自2001年以来，加拿大85岁及以上高龄老人人数翻了一番，2021达到86.1万。据人口预测，到2046年这一数字可能会增加3倍。

如果该国的生育率在未来几年继续下降，加拿大可能会加入生育率“最低”的国家。一个重要的指标是老年人口抚养比（old‐age dependency ratio，OADR），即65岁及以上人口与劳动年龄（15至64岁的）人口的比率。人口老龄化会给经济活动带来压力，同时推高医疗保健成本。

持续的劳动力需求表明，现在的永久和非永久居民的接纳速度可能是合理的。

根据联邦最新的财政可持续发展报告，预计2020至2040年间，省级政府人均医疗保健支出将增加近一倍，最终达到每人每年1万加元。这一增幅远远超出了同期消费者价格指数的预期增幅，可能需要增加收入和/或减少其他优先事项的支出，才能避免靠举债来应对这一不断上升的成本。增加工作年龄人口可以抵消老龄化的影响，也可以使生活水平不断提高，同时确保公共财政的可持续性。

正如Bartlett所言：“我们需要相对较高的移民率，来抵消老龄化对经济的影响，以便能够支付加拿大老年人所需的医疗保健费用。”

经济类移民助力GDP增长

Desjardins的报告还发现，如果新移民能成功找到工作，加拿大增加移民的计划可能会提高人均国内生产总值。人均国内生产总值是一个国家的经济规模除以其人口。许多人认为它比 GDP 总体数据更能衡量一个国家的生活水平。

专家认为，新移民更带来了消费。每年40多万新移民的到来，从衣食住行到柴米油盐，都是烟火气息的现实体现。新移民的新增消费，特别是刚性消费部分，相对于本地家庭的谨慎消费，正好是个补充，有利于经济。

大数据也证实了这一问题：自2010年以来，移民工人占加拿大劳动力增长总数的84%，但只占高技能和中等技能劳动力增长的55%。

新移民在运输和仓储、专业服务以及住宿和食品服务方面的劳动力占比增长最快。2021年，新移民占总就业劳动力的8%，但其在住宿和食品服务部门占13%，在专业服务部门占11%，在制造业和运输部门占10%。

新移民比在加拿大出生的人更有可能就业，经济类移民的表现尤其优于典型的加拿大人。根据加拿大统计局的数据，2018年，落地加拿大一年的经济类移民主申请人工资中位数就超过了加拿大人。

对此，Bartlett认为，“我们正在引进非常有才华的人才。”他们能够找到工作并“很快挣到超过加拿大平均水平的收入”。因为它不仅意味着经济类移民（加拿大最大的移民群体）更有可能就业，而且他们较高的实际工资表明他们作为一个群体也可以提高生产力。因此，就其对潜在国内生产总值的贡献而言，他们似乎超出了其应有的水平。

住房是增加移民计划的主要障碍

总的来说，更多的移民将有助于提高实际人均国内生产总值，进而提高长期的生活水平和收入。但鉴于各类住房的负担能力迅速下降，目前的移民步伐是否可持续尚不清楚。其中一个主要障碍是住房。

Desjardins今年早些时候的一项研究发现，加拿大的新屋开工量每年需要增加10万套，才能抵消永久居民数量增加带来的价格上涨压力。新移民的涌入已经对房地产市场产生了影响，尽管利率处于几十年来的最高水平，但今年房地产市场仍出现反弹。

BMO最近的一项分析发现，人口每增长1%，房价通常会上涨3%。

在上次利率决定中，加拿大央行将人口增长对房价的影响列为推高通胀的因素之一。该行在新闻发布会上表示：“移民带来的人口强劲增长增加了经济的需求和供给。新移民有助于缓解劳动力短缺的问题，同时也刺激了消费者支出并增加了住房需求。”

Bartlett警告说，创纪录的人口增长导致住房负担能力下降，“加拿大人可能会对移民变得不那么开放、不那么积极。”如果这进一步导致政府采取措施减少移民，“就意味着加拿大人将面临一笔巨额账单，以应对老龄化成本。”

因此，联邦政府需要将加拿大的移民政策与旨在提高各类住房负担能力的方法结合起来，在考虑短期内容纳新移民的能力时还需要听取其他各级政府的意见。各级政府也都有责任建造更多住房。否则，缺乏足够的住房可能会阻碍有才华的工人在加拿大定居，影响潜在的国内生产总值增长，并降低加拿大人对移民的开放程度。

尽管执政党和反对党在移民数量上有政策差异，但加拿大吸收移民、增加人口是不争的事实。无论如何，加拿大统计局对人口已预测到2041年，届时加拿大人口将达到4770万，移民占比34%，而移民或出生在加拿大的移民子女占总人口的52.4%，达到2500万。

郭蕾地产相信，移民在未来几十年仍将是加拿大人口增长的主要驱动力，而房价也将随之水涨船高。

在新移民带动的房地产市场之下，所以不看房怎么能轻易出手？

根据郭蕾地产的近期了解和业内人士的反馈，伴随着加拿大央行多次加息、推高抵押贷款利率，如今市场中对房屋的二级套房需求暴增。

二级套房某网站首席执行官兼创始人 Ken Bekendam 表示，房屋中的二级套房相比之下更容易实现，不仅可以帮助解决加拿大人面临的住房供应问题，还可以为面临高额抵押贷款的房主提供急需的租金收入。Bekendam表示，除了现有房主对于二级套房的需求猛增，还有很多新的购房者、包括首次购房者也更加看重拥有可以带来资金收益的二级套房感兴趣。

何为二级套房（Secondary Suite）？

二级套房是指位于住宅房屋内的独立居住单位，通常是在主要住宅单位（主居住单元）的内部设置的。这种房屋单位通常具备自己的卧室、厨房、浴室和独立的出入口，可以用作独立的居住空间。在某些地区，二级套房也被称为辅助套房（Accessory Suite）、母女套房（Mother-in-law Suite）、地下室套房（Basement Suite）等。这种房屋单位的设立通常是为了满足住房需求，提供额外的居住空间。很多时候，房屋的业主会将二级套房出租给租客，从而获得额外的租金收入。

郭蕾地产友情提示，二级套房在一些地区可能需要符合特定的法规和建筑标准。政府部门可能会规定特定的建筑规范、消防安全标准和租赁规定，以确保居住单位的质量和安全性，并防止未经授权的非法出租。

二级套房的设置对于一些家庭来说是一个经济实惠的选择，既能提供独立的居住空间，又能获得租金收入，有助于减轻住房负担。同时，对于一些租房者来说，选择租用二级套房也可以获得相对较为独立的生活空间和私密性。

为何二级套房需求暴增？

加拿大央行 6 月、7 月连续两次上调关键利率共 50 个基点，人们担心未来加息可能会进一步阻碍许多加拿大人的购房计划。

加拿大抵押贷款住房公司（CMHC）的高级分析师 Anthony Passarelli 表示，较高的抵押贷款利率使购房者更难获得贷款。这就是为什么二级套房成为一个有吸引力的选择，可以使协助完成购房梦想。

Passarelli表示，二级套房不仅给房主带来额外的收入、还帮助房主更容易贷款、买到房子。根据加拿大最大的房地产经纪公司之一 Royal LePage 在 5 月发布的一项调查显示，11% 的加拿大人（440 万人）目前拥有投资房产，其中单户独立住宅最受投资者欢迎。然而，调查发现，浮动利率持有者抵押贷款付款的增加已导致三分之一的投资者考虑出售其一处或多处房产。

根据 CMHC 在 2023 年 4 月发布的加拿大住房报告，去年卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华的二级套房建设量有明显增加。业主的需求促使这类房屋增长，此外，有些大都市放宽了一些相关指导方针，特别是允许后巷屋的政策也是重要原因。

对于房主来说，除了每月的租金收入外，合法的附属住宅还可以增加房产的价值，为家庭成员共同居住提供额外的居住空间，并使其对更多的人口更具吸引力。

相关政策扶植

2023年1月起，加拿大联邦政府推出的建造二级套房（Secondary Suite）的税收抵免政策。具体为，每户家庭家庭可获得二级套房建造或翻新成本费用的15%作为税收抵免，抵免最高为$7,500。但是其他的费用，例如家用电器的购买，家政或其他服务则不符合抵免条件。

只不过对于二级套房的使用也有明确规定，二级套房需是独立的住房单元，包含独立的入口、厨房、卫浴和卧室。该住宅单元是为了65岁以上的年长亲属或身患残疾的成年人而建的。如果是父母为没有残疾的已成年的子女建二级套房，则不具备享受这项多代家庭装修税收抵免（Multi-generational Home Renovation Tax Credit）的资格。非加拿大居民也不能申请。新建的二级套房必须在装修结束后的12个月内有人常住。

除了联邦政府扶持外，各个省对二级套房也有不同的政策扶持。均有不同的贷款优惠，大家可以前往各省官网查看细则。

安省为二级套房计划为每单元提供高达$25,000——$30,000的可免除贷款（Forgivable Loan），这需要符合一定的条件。次要套房项目的申请全年开放,然而资金有限，并按照先到先得的原则向符合条件的申请人提供。

而BC省从明年2024年开始，为房主提供最高$40,000加元的贷款，用于建造可租赁的第二个单位。而且只要房主用低于市场的价格出租该单位至少5年，这一笔贷款就可以被免除！

建二级套房，房主可能会有遇到什么问题？

郭蕾地产友情提示，对于房主来说，建设二级套房，首先需要额外的成本。由于建筑材料和成本的飙升、以及劳动力短缺，使得建设二级套房的成本越来越高。每次加息后，建筑活动也会随之受影响。此外，作为房东，房主可能会遇到一些问题，例如噪音投诉和温度控制方面。因此，二级套房中应保持相对独立的供暖和制冷系统，便于租客和房东单独管控。此外，建设二级套房中还应当增加隔音装置。

总之，增加建设二级套房不仅可以增加房屋数量，也提高了房屋的负担能力。如果您也有兴趣投资这方面的地产，欢迎和我们联系。

在北美，买房找父母借钱，人们都不愿意公开谈论。美国人买房，找父母借钱很常见，如今加拿大一些房价昂贵的城市，找父母借钱也越来越常见。特别是第一次买房的人，物价生活开支飞涨，要筹够首付是一件非常困难的事情。

据郭蕾地产了解，一份新的研究数据表明，对于想要进入房地产市场的加拿大人来说，父母的支持或其他家庭支持比以往任何时候都更加重要。这种向“父母银行”拿钱买房的趋势，似乎已经成为入市的“强制性条件”。许多年轻买房者都迫不及待入市，那么这时候，“爸妈银行”就起着重要作用。Zolo 的调查发现有 47% 的加拿大人从家庭或遗产中获得资金以“增加”他们的首付，另有 24% 的人用伴侣家人的钱支付首付。

另一个有意思的现象是，49% 的 Z 世代会通过Instagram来浏览房产。这与其他几代人不同，例如婴儿潮一代、X一代和千禧一代，他们主要使用房地产列表网站来看房。甚至有1/4受访者甚至表示他们通过 TikTok 浏览房屋。

在买房做决定方面，千禧一代和 Z 世代在知道自己想要什么时“更加果断”。

另一个有趣的现象是购房者对家中重要房间的定义各有不同。30% 的受访者表示客厅或家庭活动室最重要，其次是 20% 的人表示厨房最重要，13% 的人表示卧室。

在买房出价方面，有80%的加拿大购房者会在出Offer时讨价划价。在买房的5大决定因素方面46%取决于房屋地点，40%取决于面积和格局，32%取决于房间的大小，31%取决于房屋类型，28%看车库大小。

但是话说回来，根据Zolo的房地产数据，他们对2022年来自全加拿大的购房者和房地产市场进行了研究，结果发现：向家庭借贷是进入市场的必要条件。

BlueShore Financial总裁兼CEO Chris Catliff对Global News表示，越来越多父母或祖父母帮子女或孙辈买房，他们把这个叫做第二按揭。

父母第二按揭操作是：父母借一部分钱给子女付首付，而不是无偿资助。地产律师可帮这类父母设置第二按揭，即在银行按揭之后的第二按揭。今后子女还贷时，可先还银行贷款，但父母借的钱也是房贷部分，也得还。

毕竟与父母借钱不同于别人，郭蕾地产这个就跟大家探讨一下这其中的利弊和法律问题。

与父母借钱的利与弊

父母借钱给子女买房，有好有坏。好处是，这部分资助可设置成正式的贷款部分，也可当做是父母的礼物。Chris Catliff称，父母将资助部分当做是借款，会有更多控制权，父母不仅在今后急需时能拿回这部分钱，还能确保子女配偶不会分走这部分钱。反之，如将这部分资助当作是无偿给予，子女一旦与配偶分手或离婚，其中一半就有可能被对方分走。设置成父母贷款，就没有这种风险。

不要指望子女定期还款

借钱给子女买房，不要指望子女能像还银行月供一样定期还款。和车贷和学贷一样，子女定期还父母贷款部分，也会影响银行贷款申请。银行和信用社都要求，贷款人债务与收入比控制在一定范围内，以减少拖欠风险。

父母贷款部分如每月还款金额太大，子女还款吃力，银行一般不会批准贷款。尤其是受联邦按揭压力测试监管的大银行，规定更严格。解决办法是采取汽球贷还款办法（又称大额尾付贷款办法，Balloon Loan），即银行贷款还完后或卖房时，再还父母贷款，如此一来，子女日常现金流不会受影响，还银行贷款更轻松。

专家表示，虽说如此，多数大银行还是不接受这种第二按揭，因此首次买房的人，贷款机构选择很有限，也就很难拿到更优惠的贷款利率。

借钱给子女买房有风险

专家还表示，目前安省这种家人第二按揭还是很少见，有些人另想办法，如先设置好银行第一按揭，然后找其他地产律师，再新增一个第二按揭。

专家表示，房市行情好时，子女房屋将来出售时，父母就能拿到子女一大笔丰厚的还款。反之，如果子女将来卖房时房价大跌，就没有太多钱还父母当年贷款，当年借给子女的钱可能只能拿回一部分或甚至无法拿回。

子女婚前协议怎么签

父母借钱给子女买房时，如果不想因子女未来婚姻变故钱被另一半分走，钱借出前可要求子女与对像签署婚前协议，说明父母借出的钱，不会计入子女婚姻共有财产中。

专家表示，婚前协议虽比第二按揭还难搞定，但由父母提出，要求子女与对象签署婚前协议，总比子女跟对象提出，更容易令对方理解和接受。长辈先扮恶人，今后再和子女另一半缓和关系，总比子女与对象在没走进婚姻殿堂前就把关系搞僵要好。

专家建议，另一个办法是与子女签订带利息的可免除贷款协议（Forgivable Loan Agreement），规定今后房子出售时再还借款，这种操作比第二按揭更简单，但风险更大。

专家表示，子女买房时，父母无论是无偿资助，还是借钱给子女，如果与子女没签署书面协议，今后万一与子女打官司，就没有法律依据。即使签署书面协议，有时也难免与子女因钱财纠纷对簿公堂。

我们尊重大家的每一种借钱方式，如果您在渥太华有购房需求，可以随时联系我们。

6月15日加拿大房地产协会（CREA）发布了5月全国房产统计数据。加拿大地产市场在5月份继续升温，房屋销售自2021年6月以来首次出现同比增长，平均价格也出现了近一年来的首次同比增长。

数据显示，加拿大5月份的房屋销售数量共计54,241套，与去年同月相比增长了1.4%。经季节性调整后，与4月份相比增长了5.1%。全国房价指数上涨2.1%，至73.6万元，这是今年连续第三个月上涨，但仍比2022年5月下跌8.7%。

根据CREA近日发布的一份声明，销售额增长了70%，包括大多伦多地区、蒙特利尔、大温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿和渥太华。

郭蕾地产表示，加拿大买家其实已经坐等房价见底好几月，在这期间，加拿大央行提高了利率，贷款利率也水涨船高。虽说今年早些时候加拿大央行已经暂停加息，但央行为了抑制通胀，在本月又将政策利率上调0.25个百分点，至4.75%，重新启动了收紧货币政策。

恐怕还要加息两次

6月13日，加拿大金融机构Desjardins的经济学家Bartlett公开表示：加拿大有可能在2023年7月和2023年9月再加息两次！就算每次只加0.25%，基准利率也将来到5.25%。

Bartlett解释说，“随着通胀预期自4月以来上升，央行将通胀率恢复到2％的任务变得越来越困难，这构成了重大挑战，促使了加息，并可能导致7月及以后的另一次加息。”

加拿大央行在其正式声明中表示：“总体而言，经济中的过剩需求似乎比预期更持久。我们仍然坚定地致力于为加拿大人恢复价格稳定。”价格稳定意味着达到2%的通胀目标，而我们离这个目标还有很长的路要走。Bartlett据此相信，如果经济不改变方向，央行的这份声明为7月12日的下次会议再一次加息敞开了大门。

当然，专家的话姑且一听，因为2023年5月初一大批经济学家信誓旦旦的认为加拿大央行不会再加息了，但在5月末大家又说会加息一次。等到6月宣布加息0.25%之后，这些专家又说这恐怕不是最后一次加息。现在，又有很多人附和Bartlett的说法，接下来恐怕还要加息两次。市场瞬息万变，郭蕾地产建议大家都提前做好2次加息的心理准备！

这类房地产市场对于加息是免疫的

央行的再次加息让很多人担忧，刚刚开始进入复苏上升通道的房地产市场是否会再次被遏制。然而，郭蕾地产要告诉大家，只有一类市场对于加息基本是免疫的，而且目前表现的非常健康，这就是豪宅市场。

作为专注于豪宅市场的苏富比国际 Sotheby's International Realty Canada 最近的一份报告称，由于之前处于观望状态的买卖双方表示他们需要并准备在未来的季节进行交易，因此对豪宅市场的需求在增强。苏富比首席执行官 Don Kottick 表示，很多不愿意在 2022 年搬家的潜在购房者和卖家都已经根据市场调整了预期，对于市场的信心强劲，很乐于找到新的未来的生活方式。Don Kottick 将加拿大的豪宅市场描述为“非常健康”。他说，目前越来越多的房源进入市场，此前被压抑的购买需求正在不断释放。

与此同时，加拿大最大的房地产经纪公司之一 Royal LePage 首席执行官 Phil Soper 表示，将豪宅市场与更广泛的住宅市场进行比较时，有一个主要区别和一个很大的相似之处：不同之处在于，豪宅市场受利率影响较小，而传统的民宅市场则影响较大。豪宅市场更多的交易是利用充足的现金和股权等。与传统市场的相同点在于，两个市场目前都面临着供应短缺的问题。特别是豪宅市场新建房屋的短缺十分突出。

Re/Max 房地产经纪公司加拿大西部执行副总裁Elton Ash 对此表示认同，豪宅市场今年开局冷清，是受对未来经济可能衰退的影响，但人们对于加拿大经济的前景信心正在恢复，因此豪宅市场正在逐步走向稳定。

加拿大野火灾难导致建材涨价，建房拖延

众所周知，加拿大目前正在经历有史以来最严重的春季野火。而这样的灾情不仅影响到灾区居民，还进一步影响到木材，房产等行业。

据Global News报道，加拿大的野火导致林业关闭锯木厂，生产停滞数月，而木材价格也暴涨。由此而产生的一连串恶果就是住房建设不断拖延，成本进一步上升，劳动力市场也更紧张。

据行业组织加拿大林产品协会 (FPAC) 称，今年史无前例的大火已经烧毁了至少 400 万公顷森林，占加拿大森林面积的 1%。

FPAC 首席执行官 Derek Nighbor 表示，BC省和阿尔伯塔省的大火迫使锯木厂大量停工，现在“归零地”现已转移到魁北克。“不得不关闭工厂，然后再重新启动有很多工作要做，而且很多员工必须被暂时解雇，”Nighbor 说，他对生产损失没有总体估计。自 6 月 1 日以来，芝加哥 7 月交割的木材期货 LXRN3 已上涨 7%。

RBC 资本市场分析师 Paul Quinn 在一份报告中表示，由于供应受限且买家增加库存，野火可能会暂时推高木材价格。木材行业的意外中断有可能进一步减缓新房建设，加剧加拿大严重的住房短缺。

房地产市场在过去几个月来表现不俗，快速反弹令很多房地产业内人士和经济学家都大跌眼镜。而最近的市场活动显示，市场复苏的不仅仅是交易量和价格的上涨，同时上市房源的迅猛增长也给市场带来更多的活力。

据郭蕾地产了解，近日Desjardins的一份新报告认为，加拿大央行重新加息将不足以完全抑制房地产市场活动的上升。加拿大央行在今年1月份发布的信号表明其加息周期可能已经达到顶峰，随后在春季房地产市场出现了反弹，4月和5月的销售数据飙升，房价在经过一年的调整后开始攀升。

Desjardins预计在7月12日的下一次决策中，加拿大央行将再次加息25个基点，并为未来进一步加息“敞开大门”。但是，加息是否会引发另一轮调整呢？在这方面，Desjardins认为房地产市场还有一定的“持久力”。

在房屋需求方面，Desjardins银行的经济学家指出，加拿大的人口正在以“几十年来最快的速度”增长，与较高的移民水平以及非永久居民的增长有关。截止到太平洋时间2023年6月14日上午9:50，加拿大人口是39,993,473；过了该午夜，加拿大人口增长了1677人。大家一眼就能看出这意味着什么：加拿大的总人口达到了一个新的里程碑：4000万人！

报告还称，尽管较高的利率限制了许多人的购买力，但根据该报告，在大流行期间很多人积累了比平时更多的储蓄，以及大部分人的收入增长，支持着那些渴望进入房地产市场的加拿大人。

至于供应方面，根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据，今年春季回归市场的买家面临着历史上极低的库存水平，因为卖家上市的速度相对较慢。Desjardins预计，房地产市场的供需失衡将导致房价上涨并削弱可负担性。

根据该报告，预计房价将在2024年上涨2.9％。今年安大略省和卑诗省2024年的房价都将恢复温和增长。Desjardins的报告指出，如果没有政府政策或其他市场动态的重大转变，在房价上涨和借贷成本上升的情况下，住房负担能力或将继续削弱。

首次购房者未来三年或困难重重？

加拿大的房地产市场可能在未来3年面临一些挑战，特别是对于首次购房者来说。

首先，房价的上涨将增加首次购房者的购房成本。随着市场逐渐回暖，供应不足和需求增加将推动房价上涨。这对于那些资金有限的首次购房者来说可能是一个巨大的障碍，因为他们可能难以承担高额的房贷负担。

其次，金融机构对于首次购房者的贷款标准可能更加严格。在经济复苏过程中，银行和其他贷款机构可能会更加谨慎，加强贷款审核程序，要求更高的首付款比例和更好的信用记录。这对于那些没有足够首付款或信用记录不佳的首次购房者来说，将增加购房的困难。此外，失业率上升和必需品成本的上涨也可能对首次购房者的购房能力造成影响。

如果经济出现波动，失业率上升，首次购房者可能面临就业不稳定和财务压力，使得购房成为一项艰难的任务。此外，如果生活成本上升，如食品、能源和交通费用增加，首次购房者的可支配收入可能受到挤压，进一步增加购房的难度。未来3年加拿大房地产市场可能对首次购房者而言更加困难。高房价、贷款限制、失业率上升和生活成本增加可能成为购房的主要障碍。

因此，首次购房者需要做好充分的准备，包括储蓄足够的首付款、维持良好的信用记录，并在选择购房时慎重考虑自己的财务状况和承受能力。

首次买房者中近四成是拿父母的钱

根据一项新的调查，安省大多地区超过三分之一的购房者在购买第一套房产时，从父母或亲戚那里拿钱支付首付款，同时，近75%的首次购房者担心首付款不够。这项调查是针对过去两年内购买住房的首次购房者。

Royal LePage Signature Realty的销售代表Tom Storey说：“首次购房者面临的最大障碍是拿出一笔可观的首付。拿父母的钱付首付并不少见，购房者通常会收到一笔五位数的钱买第一套房子。”

调查显示，该地区36%的首次购房者表示，他们从父母或亲戚那里获得一笔一次性款项来买房。约29%表示，在支付房贷月供时获得了财务帮助。

这些首次购房者中，44%表示他们收到的款项是赠礼。29%表示由于负担力问题，没有在原计划的社区买房，37%表示购买的房屋比原计划要小。

Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“加拿大人进入房地产市场继续面临挑战，无论是高利率、严格的贷款资格标准，还是难以在合理的时间内存够足够的钱来支付首付。尽管如此，他们仍然优先考虑住房，并视之为一个值得实现的里程碑。”

今年4月的一项民调显示，加拿大有成年子女的父母中，近37%在帮助支付子女的杂货费用，近25%在帮助支付房租，10%在帮助支付抵押贷款，近一半在提供现金。41%的父母表示，他们在首付方面提供帮助，34%的受访者表示会用退休储蓄来帮助成年子女。

在此前对21岁及以上子女的父母进行的非正式调查中，91.5%的人表示，他们为子女提供了某种程度的支持。

郭蕾地产也反问大家一下，年轻人想通过买房实现什么呢？投资吗？显然不是。房子是生活的刚需！那父母是不是都得帮忙呢？我们想说，帮忙是情分，不帮是本分！一点不帮忙，家长到底不忍心。一手包揽，对孩子也不利！因此生活中更常见的解决办法是，父母和孩子各自分担一部分。比如父母承担首付，孩子解决月供，这样既避免了房子后期持续涨价，也能满足孩子对住房的需要，更能避免孩子在避免了人生重大问题之后，无所事事的可能。我们也希望帮忙者守住自己的底线，被帮助者心怀感恩，明白一切都来之不易。

“加拿大租赁住房指数”近日公布数据，概述了2016年至2021年全国各地租金价格的上涨情况。评估报告根据租金价格、收入水平、密度和住房质量，在不同地点和人口统计学上进行了研究，结果显示全国各地租金成本惊人上升，租户家庭面临重大住房挑战。

在这五年的调查中，安省租金涨了27％。在安省有15％的人将超过一半的月收入用于居住，而38％的人则有30％的收入用在住房上。全国范围内约有50万家庭因生活费用过高而生活在拥挤的环境中，这种趋势还在上升，而受影响最大的是边缘化的群体。根据2021年人口普查数据，安省人的租金和水电费开支平均值为每月1946元。

而最新发表的《2023年Kijiji房地产趋势报告》（Kijiji Real Estate Trend Report 2023）指出，温哥华和安省城市在房租最贵地区名列前茅。随着最近一次利率飙升，许多加拿大人正在重新考虑成为房主的计划，并寻求在租金更适宜的地方定居。

《2023年Kijiji房地产趋势报告》指，从第一季度的租房市场趋势来看，温哥华继续保持租房最贵城市的地位，而前10名最贵城市中有8个在安省。

报告指出，这一指标还受到城市位置以外的各种因素影响。例如是否有额外的空间、额外的卧室、阳台和家具，都在决定平均值方面发挥重要作用。

加拿大所有房产类型，2023年第一季度的平均租金为每月1,840加元。其中，独立屋的平均租金最高，为每月2,420加元，紧随其后的是联排屋，平均每月2,393加元。此外，在加拿大的出租单位中，31%是两居室，26%是一居室。然而，两居室单位的价格比一居室单位高22%（$1,743：$1,425）。

Kijiji报告预测，本国今年租金可能会进一步上涨。根据Kijiji的数据，加拿大房租最昂贵的城市如下：

1. 温哥华（卑诗省）：2,585加元（所有类型住房的平均值）

2. 多伦多（安省）：2,302加元

3. 贵湖市（安省）：2,139加元

4. 汉密尔顿（安省）：2,134加元

5. 巴里（安省）：2,130加元

6. 基秦拿(Kitchener)（安省）：2,119加元

7. 渥太华：2,022加元

8. 金斯敦(Kingston)（安省）：2,013加元

9. 哈利法斯（Halifax，新省）：2,007加元

10. 彼得伯勒(Peterborough)（安省）：1,993加元

租房好消息

安省住房厅长史蒂夫·克拉克 (Steve Clark)6月30日表示，安省政府继续加强对租户的保护，将2024年的租金上涨指导方针维持在2.5%，远远低于5.9%的平均通胀率。

克拉克表示：“安省政府知道，生活成本对于包括租房者在内的许多安大略人来说仍然是一个挑战，这就是为什么我们将租金上涨指导方针维持在2.5%。这一决定建立在《帮助购房者、保护租户》的保护措施的基础上，并表明了我们对帮助全省租户的承诺。”

疫情期间，安省政府将2021年租金上涨指导方针设定为零，禁止加租；2022年的最高加租幅度为1.2%；2023年是2.5%。2024年的最高加租幅度同样设为是2.5%。不过，这个租金指引不适用于 2018 年 11 月 15 日之后首次入住的租赁单位。

安省政府的租金上涨指引适用于《住宅租赁法》涵盖的绝大多数（约 140 万套）出租家庭，但它不适用于2018年11月15日之后首次入住的出租单位、空置住宅单位、社区住房、长期护理院或商业地产。所以2018年11月15后入住的房子不受2.5%加租幅度限制。

租金上涨不是自动或强制的，房东还必须至少提前 90 天向租户发出租金上涨的书面通知，并且每年加租不得超过一次。大多数情况下，租金涨幅不能超过租金涨幅指导值。在某些情况下，例如在支付并完成符合条件的基建工程后，房东可以提出更高的租金涨幅。

如果房东想加租超过2.5%，则必须向安省房东和租户委员会申请。安省对违反《住宅租赁违法》行为的最高罚款额是加拿大最高的，对于恶意驱逐等违法行为，安省将最高罚款加倍，个人最高罚款为 $10万加元，企业最高罚款为 50万加元。

租房还是买房？

2003年以后，由于房价快速上涨和人们购房意识的觉醒,使大量城市居民遭遇了购房难的尴尬，对于很多人而言，房子是个大问题。租房要长期负担不菲的房租，开销大，并且不是长久之计。可买房呢，岁月长久的还贷计划又让人不胜惶恐。这时候可以根据优缺点比较决定租房还是买房。

买房优点:

1.拥有房地产的所有权,必要时可拿房产做抵押。

2.可以保证稳定长期的居住条件。   

3.心理上的满足感和安全感。

4.可以按自己的意向随意装修、添置家居用品。

5.享受房地产升值带来的效益。

6.有较好的抵抗通货膨胀的能力。

租房缺点:

1.可能遭受频繁搬家的麻烦。

2.没有足够的安全感，总有受制于人的被动感。

3.难以在短时间内寻找到满意的可租居所。

4.可能面临租金不断上涨风险，房租可能比银行还贷还多。   

5.未来房价上涨更加无力买房。

6.只能拥有房屋的使用权。

租房不如买房供，月供优于养房东。租房是消耗性消费，只能享受房子一定期限的使用权，但是买房的话，可以自住，也可以投资，房屋是不动产，业主拥有的是房屋的所有权，它带有升值的可能。所以从长远看，买房还是比租房划算。